1、“.....四 通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城 市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区 域东北门户五广场，对于以五广场为中心的城市东北部和北部经 济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公 园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅空气清 新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路赭山路 长宁街围合成个金三角，天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场沿街商铺，可满足客户日常的购物休闲娱乐 等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好， 天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五广场，是芜湖市中心区域和 经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值......”。

2、“.....就考虑到要用文化融入江南名城 的反映，在保证楼盘风险托盘销售 的前提下，此项目楼群定价具有定的市场竞争优势和良好的效益预 期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购 房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场 进步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后 既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心道美丽的风景 线。 第章总论 申请项目的主要内容 天和苑小区地块位于芜湖市中心区五广场西北角为类地 区，该地块总用地面积，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿 五广场正面幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角 形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北 临长宁路，该地块交通便捷......”。

3、“.....交通便利，环 境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为， 区位优势十分明显，结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建 筑群，拟建的现代高品位的高层住宅社区。 社会经济意义 该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目之，目前该项目周 边已开发建成了香樟花园仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖 新型城区之，因此项目建成鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流 拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市 销售的优势将是非常大，另年月以后拍卖的土地规划要求除 天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是项非常 大的优势。因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给 社会和自身发展带来双赢效益......”。

4、“.....可能预先分流部分目标客户。目前芜湖房地产市 场上存在结构不合理的形势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供 不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会 造成些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会 给销售产生负面影响。由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成 本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新 的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。 近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。 但是相继高层住宅铁佛花园中西友好花园成功开发以来，芜湖市 高层住宅的开发数量大增，如水木年华金鼎花后将填补该地区没有高层的历史，满 足居民的各个层次的需要，公司将计划综合考虑整个小区景观，对 地面进行重新装修改造，精心组织实施......”。

5、“.....势将成为芜湖城市景观的新亮点。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,实施项目优势及风险 实施项目优势从城市发展趋势来分析芜湖市区自年以 来，每年商住楼开工建设面积万平方米，竣工面积约为万平 方米，存量约为万平方米，年市区商品房上市量为万 平方米，销售量万平方米，形成需求大于供给的市场局面， 年上半年商品房销售万平方米，同比增长，总体上保 持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长， 工业化和城市化加快，郊区和三县的些集镇将划入城市，部分农村 人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴 起，旧城镇的更新和外延。更显得市区类地区的土地稀缺，另随 着滨江大道，南门湾古城，东郊路商业街，美食街二 期工程等批重点工程落实启动......”。

6、“.....年芜湖土地拍卖宗，面积达万平方米， 合同价格亿，意味着土地价比去年增长了。由于种种客观因 素使得原华侨口将 达到万人。该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。具调 查在近年，该类人员需购住房约为万万套 以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房 万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断 改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是 房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。芜 湖市区可以简明的分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区 城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城 市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展 快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经 济枢纽......”。

7、“.....近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可 实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济 区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以 上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住 宅销售价格将继续平稳上升经济的持续发展支持人们的消费需求 产品质量上升带动成本的上升大量高层住宅带动房价总体水规划中以多层项目为主，因 此对该项目高层定位有非常大的优势，本项目在中部商贸区的中心 位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心， 神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生 活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离步行街镜湖的 金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为元平 方米，而该项目的可销售楼面地价成本元平方米......”。

8、“.....我们必须用长远的眼光去打造我们 的项目。天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超 市卖场时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五广场周 边区域的商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐的需求。户外 兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设 施让您的生活更添健康活力。会员俱乐部商务中心艺术幼 儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项 目做到了五年内保持领先，十年内不落伍,目前楼盘均价定位在 元，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心 理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的之间，使得整 体价格控制在万，顺势市场的上 升土地转让价格的上升建安成本的上升。市场竞争加剧大量楼 盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧......”。

9、“.....芜湖 市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房 地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。 金融投资环境分析结论由于年央行出台的系列房地产金融 政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实 意义的几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不 低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这 就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长， 这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响 不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些 政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融 资，改变投资工具落后的局面......”。