1、“.....不久陆地又 慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经 过了漫长的历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层 状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积 胶结而成的。大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。在以后 漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心， 环阳朔灵川平乐兴安全州荔浦恭城等县，约万多平方公里的岩溶峰林地 貌区。 桂林市交通状况分析 桂林市宏观经济分析 桂林市城市规划分析 桂林市人口状况分析 人口规模 年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区 户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住 人口万人，主城实际居住人口万人......”。

2、“.....他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已 经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有定的吸引力，有点投 资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修 建酒店式公寓提供了机会点。 住宅区体量小，区内配套差 由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大......”。

3、“..... 本项目的目标客户定位 本项目的价格定位 第五章本项目的规划设计 本项目的规划设计指导思想 酒店组成。新建的商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。 改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店 的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营， 并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。 项目总投资及项目建设总周期 本项目预计总投资为亿元。资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股 东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入......”。

4、“.....预计完成时间为年月。预计项目建设总周期为 个月。 可行性研究的基本结论 第二章本项目环境分析 桂林市概况及地质条件 桂林市概况 桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至 ，扼处湘桂走廊的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城， 是广西东北部地区的政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林 市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之。全市辖五个城区个县，即秀峰叠 彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔 荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积万 平方公里，本项目可行性方案策划及优化比选 本项目的优化方案规划设计及建设内容 第六章本项目的建设进度及项目组织 本项目的建设进度 本项目的组织 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

5、“..... 开发单位广西财富天地投资有限公司 监理单位正在招标中 设计单位正在招标中 施工单位正在招标中 销售代理南京房产经纪工作室有限公司 项目的开发模式 本项目由广西财富天地投资有限......”。

6、“.....整个项目由新建商业物业高档住宅酒店 式公寓和改造现有的七星大势 区位优势 本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽 米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。 交通优势 本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。 同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道 的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到 达主城区的任何位置，交通优势十分突出。 世界级旅游名城优势 桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住......”。

7、“..... 在国内外享有很高的声誉和知名度。 地块环境优势 本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次 分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内 景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划， 制造出高水平的物业。 劣势 开发模式复杂 本项目所处地块每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的 地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米的商品房就奖励个入户指 标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。 房地产市场处于上升阶段 桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人 民生活水平的不断提高......”。

8、“..... 城市规划 根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。 桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容 积率有严格的控制。在市中心开发像本项目样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在 市区内大面积土地开发的机会优势。 周边项目给本项目带来的机会 本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内 和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本 项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。 旅游名城效应 随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大部分酒店渡 假村的改造......”。

9、“.....必 须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本 项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成定的困难。 拆迁安置难 本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限， 对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施， 定程度上提高了拆迁安置成本。 周边小区对本项目外部景观的影响 由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定 的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。 桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林 市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理 想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功的......”。