1、“..... 军政要地，提速商务 按照目前北京房地产分布的格局，未来集中放量的区域首属京西 板块，亦即西三环至五环的区域，尤其是西四环玉泉路昆玉河沿 线长安街西延长线带。在这带，汇集了国家工商行政管理总局 国家计划发展委员会财政部等数百家中央直属机构部委机关企 事业单位，形成个特定的政治教育文化医疗经济和旅游中 心区。 西长安街为军政要地，虽然由于历史政治等多方面原因，此区域 的办公和居住大多数没有分开，而是按行政区属规划为个个大院，但 此区域的商务办公环境并没有因此而削弱，只是由于缺乏商业化运作 而使区域的商务办公氛围欠佳。而对于这些机关军队而言他们是非常 有实力购买高端写字楼的的潜在客户，随着市场化进程的不断加深， 他们最终将从传统的办公环境中走出，面向市场。在区域认同感的作 用下，他们仍会选择该区域的商务办公物业......”。

2、“.....那么高端的商务类物业为主，拥有定涉外企业 案名公司性质 西投资客为主 世纪经贸大厦中等规模中资民营私营企业为主，少量合资企业 嘉豪国际中心中大规模中资民营私营企业为主，少量合资企业以及国有企业 牛顿办公区小规模中资民营私营企业为主，少量投资客及国有挂靠企业 金玉大厦大中型企业为主，国有企业与民营私营企业各占左右，部分合资企业 世纪裕慧大厦中等规模民营私营企业为主，少量合资企业以及几个外资企业 项目概况 项目介绍 北京公主坟综合商业大厦暂定名项目位于西长安街与西三 环交汇处，公主坟立交桥新兴桥东北角，由四栋百米高的建筑体 及五层裙房组成，是个以办公为中心，集商业餐饮娱乐居住 为体的综合商业大厦多功能城市综合体......”。

3、“.....其中可销售面积共计 平方米 座办公楼地上建筑面积平方米 座办公楼地上建筑面积平方米 座酒店地上建筑面积平方米 座公寓地然环境优势 环境上风上水，佳境天成 目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京 的绿谷氧吧之称。香山玉泉山颐和园昆玉河等得天独厚的 山水资源成为北京市其他区域无法相比的优势 人文底蕴深厚，理性内敛 海淀区有着深厚的文化底蕴丰富的文化资源，是全国智力资源 和科技人员最密集地区。 景观生态，屡试不爽 西三四环地区依赖于背靠西山紧邻昆玉的景观资源占尽 了地利。无论是以昆玉河水景资源著称的牛顿办公区，还是以远眺西 山为卖点的道乐蒙恩商务街，以及以西奥运中心完善配套为景观依托 的紫金长安，都无例外地充分利用了景观资源赋予土地的地段价 值，西部是景观资源的典型代表，从更深层次上分析......”。

4、“..... 二区域优势 产业金融，大小兼容 西区的经济发展主要依靠金融两大产业支撑，与之对应，中关村金融街两大区域便成为整个西部区域的主要经济点。目前，上 述两大区域已成规模化发展，并与东部的区域并驱三驾马车， 成为京城经济发展的三大支柱。 发展新增热点，全面提速 随着中关村的迅速发展金融街的稳步扩张，以及西四环山后 等区域房地产市场的高速开发，西区在未来几年内的发展建筑面积平方米 容积率 绿化率 三项目投资收入及利润 项目全部总投资额为亿元 项目全部销售收入预计为亿元 项目可实现毛利润亿元 项目可实现税后净利润为亿元。 二项目市场定位 功能定位 公主坟是北京城市的重要节点，是城市西区极具商业价值社会 价值的人文中心。本案四栋建筑体分别为两栋甲级写字楼， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,座四星级酒店，座商务公寓......”。

5、“.....全部设计 为商业，地下四层满足停车需要。通过将办公商业酒店商住公 寓等多种业态设施相对集中的布置，结合公主坟地区原有的商业氛 围，产生热核效应。希望在此重塑个以办公商务活动为中心，充满 生机与活力的城市核心区，彻底改变公主坟商圈现阶段相对落后的商 业环境，打造西部新地标。 项目形象 本项目地理位置优越。根据建设地块周边现状，结合建筑群体的 功能，建筑师将四栋单体以相同的百米高度错落组合，和谐而雄伟。 建筑外饰采用玻璃与金属构件的合理穿插与组合，充分体现了建筑的 装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力的新型现代城市 空间。 三项目分析 市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控 制，价格向下调整的空间很有限......”。

6、“.....其它区域的商务氛围相对稀缺。本案所处的西三四环区域 市场供应总量约为万平方米，这其中可售写字楼面积约为 万平方米，可租面积约为万平方米。而在全部可售面积中，几 乎全部为新增写字楼项目供应。就此趋势发展，该区域有望在西奥 运中心的全面带动下成为西区商务市场的又新，售价超过元平米的项目，不是紧邻西三 环两侧的就是在长安街沿线两侧。他们都拥有非常良好便捷的主干路 交通资源......”。

7、“.....更突现了高端商务物业的价值 所在。 本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇之处，地理位置优势 极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造 个与其地段价值相符合的高端写字楼产品。并且根据目前的销售项目 价格水平，我们发现该区域可以支撑个相对较高的价格水平。 租金 所在区域 出租类物业 只租不售 案名 租金 天 西三环外区域 天行建 城乡写字楼 太平路写字楼天顺仁和万成大厦 翠微写字楼 区域平均值 西三环区域 金玉大厦 世纪裕慧大厦 世纪经贸大厦 赛迪大厦 广源大厦 久凌大厦 科原大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域平均值 总平均 两个区域项目的平均出租价格有着明显的差异，西三环区域的平 均租金水平明显高于西三环外的平均租金水平......”。

8、“..... 二需求分析 西三环区域民私营。 西三环四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成定的整体 气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值的体现。而且相对于 区域面积而言其写字楼的总体供应量不高，我们相信有相当部分的 需求量，尤其是市场目前状态下不能满足的高端写字楼需求量未能得 到释放，高端商务市场份额亟待补充。 售价 所在区域案名目前均价开盘均价 西三环外区域 西贸 道乐蒙恩商务街 长安西点 金源时代商务 北京印象翠微写字楼 区域平均 西三环区域 西 世纪经贸大厦 嘉豪国际中心 牛顿办公区 区域平均 总平均 综合两个区域的平均售价水平来看，西三环区域的项目在开盘初 期的售价平均水平低于西三环外区域将近元平方米，当前西三 环区域的平均售价水平高出三环外区域近元平方米。这方面 是由于西三环外的项目多数入市时间不长......”。

9、“.....另方面也说 明区域良好的发展潜力支持相对较高的价格。 我们还观察，地铁 等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿西外大街西沿等道路工程的 完成，西三四环地区的交通状况日趋完善。 四区域发展潜力巨大公主坟商圈兴起于上世纪年代初，以城乡贸易中心为核心， 自发形成了以商业购物为主商务办公为辅的区域特征，之后其周边 又有翠微大厦金玉大厦京都信苑饭店等商业商务设施出现。虽 然这个区域发展已历经十余年，但是直没有得到质的飞跃。商业形 态过于单，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可数但是政 治文化经济教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商 务商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之 或升级为新商圈的基础。 四北京市物业市场分析 任何类物业的发展，并不仅仅局限于特定区域之内，还必 须要对个城市整体市场特点有所了解。对于本案而言......”。