1、“.....但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅 度提升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查 院法院银行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成 为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右......”。

2、“.....从而带动周边区域，城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问 题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响 和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西的发展。 涟源华鑫项目 可行性研究报告 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临 街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地......”。

3、“.....涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开 发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区院南向人民西路 北向临街民宅 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线米，实际用地面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间， 裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在平米之间。 另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市芙蓉广场，距涟源市核心商业区域光明山约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经 营类别不统，经营品牌参差不齐......”。

4、“..... 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临人民路公交车站 休闲广场光明山市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内福康祥超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目西侧为煤炭总医院，往北米为六亩塘镇中心医院 教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体育运动场地。 金融邮政电信邮政储蓄所，人民路农业位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议......”。

5、“.....距光明山市民休闲广场约米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形 态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意......”。

6、“.....广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的 市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材 消费场所的出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理 位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需 要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程 中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影......”。

7、“.....投资价值被市区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周， 形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞 争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭 借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适 的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显......”。

8、“.....本项目的落成，方面将弥补涟源市家居 建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居 建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面 也将进步美化民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景 表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展......”。

9、“.....因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场 商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最 具代表性的山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会， 使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势光 明山商圈的发展势头......”。