本万元 年经营收入万元 年均利润总额万元 年均税后利润万元 投资利税率 投资利润率 全部投资回收期税后年 含建设期 年 全部投资回收期税前年 含建设期 年 全部投资财务内部收益率税 后 全部投资财务内部收益率税 前 经济内部收益率 经济净现值 银行长期贷款偿还期年 含建设期 年 盈亏平衡点营业能力 利用率 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析 和研究后，我们认为 地区市地理位臵优越，处于我国华南西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿 岸的重要经济中心，面向东南亚背靠大西南东邻粤港澳西接印度半岛，具有得天独厚的区 位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是 新崛起的大西南出海通道枢纽城市。作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通 条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场 大流通成为了必然的发展趋势，地区威宁资产经营有限责形势下，原有城市农贸市场再也无法养尊处优，其改造和 提升已摆上议事日程。 大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战 近年来，地区市先后引华联沃尔玛南城百货等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的 经营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产 品超市化营销方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了挤压另方面，这种 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称地区农产品批发市场 承办单位地区威宁资产经营有限责任公司 项目拟建地点地区市兴宁区三塘镇 可行性研究报告编制单位 单位名称院 工程咨询资格证书 资格等级甲级 证书编号工咨甲 发证机关国家发展改革委员会 研究工作的依据与范围 研究工作的依据 农产品批发市场建设与管理指南农市发号 地区农产品批发市场项目建议书 地区农产品批发市场规划位臵图 可行性研究报告编制委托书 建设单位提供的基础资料 相关法律法规政策标准 研究工作范围 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 本报告的研究工作范围包括论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对 市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特 点选择场址，拟定工程技术方案节能环境保护消防劳动保护与安全防护，企业组织与劳 动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。 研究工作概况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研 收 水电供应 供水 本项目日用水量为，最大小时用水量为，本项目拟从三塘镇城市给水 管网不同方位接驳的给水管，供本项目生产生活及消防用水。给水管网给水压力约为 ，能满足本项目用水水量水质水压要求。 供电 项目拟建地位于地区市兴宁区三塘镇，根据地区市三塘镇城镇规划新区总体规划，本工 程中压网络纳入新区建设，即有高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且 根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。 环境保护 本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规 定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。 劳动定员 本项目劳动定员人，其中管理人员人，技术人员人，工人人，服务人员 人。详见第九章。 总投资 项目总投资为万元，其中固定资产投资万元含建设期利息 万元，铺底流动资金万元。详见第十二章。 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在年内建成。详见第十章。 主要技术经济指标 序号指标单位数量备注 年交易量亿元 总建筑面积 总资金万元 固定资产投资万元 其中建设期利息万元 流动资金万元 总投资万元 固定资产投资万元 铺底流动资金万元 资金筹措万元 自有资金万元 集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研 究及编制工作。 推荐方案与研究结论 市场发展前景与服务范围 广西地区是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及 建成以后，作为大西南的出海通道物流枢纽及东盟商贸前沿的广西地区将面临巨大的商机 巨大的人流物流信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此地区农产品批发市场的建设 具有良好的发展前景。 批发市场服务范围拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售 网络，是个集交易集散中心价格形成中心信息传播中心为体的场所，且具有理货储藏 加工配送结算科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 建设规模与建设内容 总用地面积亩 建筑总面积 建筑密度 容积率 绿地率 绿地面积 建设规模为占地，建筑总面积。年交易量万吨，交易额预计达 到亿元。 主要建设内容为交易服务大楼交易行交易大棚加工车间冷库仓库宾馆餐厅楼 停车场地磅房垃圾回收站污水处理设施变电站以及信息网络系统等。 场址 建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离地区市中心约千米，距市区快速环道千米， 距地区市城市外环高速公路出入口千米。总用地面积亩。旧邕宾公路直达 此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地位臵同时也是整个地区市东北方向重要出入口。 而向北有公路达高峰林场，向南有公路直达屯里火车站，同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇 的村镇道路，构成了现状道路交通网络。 市场， 发展经纪人代理农产品拍卖网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为 主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系 统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服 务。各省自治区直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通 行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设， 提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质 量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产销售和使用高毒高残留农药，加快农产品质量安全 立法。近几年来，国家及自治区人民政府先后出台了系列优惠扶持政策和办法，为农业产业化发 展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储流通交易等方面将面临 个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业农村经济发展的产业政 策。 我国的三农问题牵动着整个社会，解决三农问题，已是迫在眉睫刻不容缓 的大事。而解决三农问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可 以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。 深圳布吉山东寿光河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地 的农产品流通起到了积极的意义，对三农问题的解决极有帮助。 西部大开发的战略是列入十五计划的重要战略决策，这个战略使广西面临巨大的发展 机会，地区作为重要的枢纽城市将担负起更大的物流责任和交易平台。随着西部大开发战略的 建区域国际物流枢纽的良好交通条件地区凭祥高速公路与贯通越南 南北的号公路芒街海防公路以及老挝柬埔寨泰国的公路网相通，铁路出越南与正在修 建的泛亚铁路连网，地区与东盟多国也开通了航线，执行定期或包机航班。 随着工程的不断推进，地区市的城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完 善。在城市良好的发展态势下，地区市政府又提出了食品安全工程和餐桌治污工程概 念，对农产品供应市场提出了新的要求。 本项目中提出生鲜食品加工及配送，是符合地区市政府提出的农改超政策重要实施步 骤。 所谓农改超，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业， 对不适应经济发展城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态经营理 念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化经营产品标准化经营方式 超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。 农改超与农贸市场最本质的区别是，超市采取统采购统配货统定价的连锁超 市的经营方式，比农贸市场更加注重产品的质量品牌声誉。对所出售的每份商品都以个 大型市场整体的身份向消费者负责。从以往农贸市场卖商品，转变为农贸超市卖商品服 务。 城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市的加快发展，迫切要求对城市农贸市场进 行改造提升 经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了个新台 阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越 来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道 广而杂，规范管理难度大，环境脏秩