1、“.....除基本面驱动因素外，土地财政预售制保有税和保障房缺失等制度性因素也起到了重要 作用。 二长期增长仍有空间短期市场调整可能性较大 长期增长仍有空间，短期震荡调整 长期趋势长期增长 长期而言，中国房地产总体上仍将维持增长趋势。三大引擎，城市化收入增长 通货膨胀和人民币升值预期，在未来年内还将继续拉动房地产行业的增长， 但是在经历了爆发性增长后，整个行业已经进入产业生命周期的震荡阶段，该阶 段可能维持年，然后进入成熟期。 短期趋势震荡调整 美国信用评级下调，中国货币政策面临变数，减缓房地产市场调整力度 美国标准普尔公司日前下调了美国长期主权信用评级，这是美国主权信用评 级历史上首次遭降级。中国经济面临影响，外汇储备可能会遭遇定损失 国际游资会更加猖狂输入性通胀压力增大货币政策的操作空间受到挤压。 由于美国主权信用评级下调......”。

2、“.....不过年的则相对于年 下降了家，这与年的商品房销售价格下降的变化相吻合。不过 开始，房地产企业个数又开始逐年增加，开始很缓慢，但在年年间迅 速增加了家，共计家，但紧接着由于金融危机的冲击，在年 又降至家。由下图还可以发现我国房地产企业主要为内资企业，且内资祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 祥泰房地产战略可行性报告 初稿 新凤祥控股 山东祥泰房地产开发公司 年月祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 序言 作为进入地产行业的新生力量，祥泰地产首先认为中国的房地产行 业仍有至少年的快速发展期，长期趋势看好是我们进入房地产 领域的信心所在。然而当前美国信用评级地震，中国宏观经济调整， 产业结构升级......”。

3、“.....调 整即是机会，作为生力军在调整时机介入，正好可以发挥我们无负 担轻装上阵的优势，顺势而为，找准市场的切入点，摸索出自己的 套商业模式，做大房地产业务，争取成为集团 华夏幸福基业 清华科技园祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 第章祥泰地产进入房地产业的机会 房地产行业特性 高成长 自年住房市场化改革全面启动以来，中国房地产市场规模进入了爆发式增长阶段，全国 商品房市场规模年度复合增长率高达，全国商品住宅均价年复合涨幅达。 年全国商品房销售金额相比年增长倍 高利润 伴随着行业量价上涨，尤其是最近年来房价的快速上涨，房地产行业利 润水平远高于制造业，亦高于美国等成熟市场......”。

4、“.....加上特定的制度框架，国内开发商财务杠杆 非常之高。除了预售制度外，前几年建筑商垫资施工延期交付地价款很普遍， 最近几年销售杠杆越来越高，尤其是那些慢周转的公司。即使国内在周转上做得 非常好的龙头公司，财务政策普遍偏激进，企业长期高杠杆经营。 房地产行业最近年销售杠杆应用越来越普遍越来越高 国内开发商净负债率高于香港开的支柱产业之。 在政府强力推进保障房政策的形势下，住宅地产难以承载公司做大 房地产的希望，同时商业地产市场蜂拥而上，群雄并立，插手其中也 非我们的长项所在。在公司扎实做牢传统产业的优良传统基础上，同 时结合房地产产业结构升级的大背景下，产业地产无疑成为了介入房 地产市场的良好切入点。 考虑到公司良好的政府资源，我们选定了天津济南青岛作为战 略中心城市......”。

5、“.....进行产业地产的商业模式探索和实践，开辟出条特有 的房地产发展新道路，为集团成为中国强企业做出贡献。 祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 目录 第章祥泰地产进入房地产业的机会„„„„„„„„„„„ 第二章祥泰地产分析„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章祥泰地产产品定位„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章祥泰产业地产发展计划„„„„„„„„„„„„„„ 第五章祥泰地产近期业务组合„„„„„„„„„„„„„„ 第六章祥泰三年发展目标„„„„„„„„„„„„„„„„ 第七章风险估计与对策„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附录案例 联东增长，增速比上月提高个百 分点。 ④资金面 开发企业资金来源同比增速加快自筹资金占比保持首位并继续增大 从房企资金来源方面来看，月......”。

6、“.....同比增长，增速较月上升个百分点。除利用外资国内 贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看， 开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源 占比无明显变化。 总结量升价平态势继续政策继续从紧可能性较大 总体来看，与上月类似，月全国商品房市场继续呈现出量升价平的态 势，销售面积和销售额的同比增速继续加快，但从百城指数来看，月全 国房价平均涨幅继续缩小。月国务院常务会议多次涉及房地产市场调控，会 议还再次提出从严执行限购政策，限购范围可能向更多城市蔓延。另方面， 月指数持续创出新高，通胀压力不减，预计短期内房地产调控和货币 政策继续从紧的可能性较大。 中期未来量价走势 价格走势 房价将出现调整，但认为幅度有限。原因在于和货币供应量增速仍然较高， 同时高通胀环境下房价也难以出现大幅调整......”。

7、“.....祥泰地产发展战略键入文字增速将出现回落。未来行业中长期销售金额年 增速从年平均回落到左右。 其次，行业净利润率将回落。在未来房价增速将逐渐回落土地增值税严格 清算囤地模式走不通的条件下，房地产行业的利润率向社会平均利润率的缓 慢回归将成为必然。部分开发商凭借其存量资源禀赋仍可以维持较长时间的高 利润率，但将越来越不具备普遍意义和可持续性。 第三，开发商杠杆率将系统性下降。方面，房价涨幅放缓带来的销售回笼 速度下降预售款融资功能的弱化将使得开发商被动降杠杆另方面，市场 波动更加频繁和剧烈也会使得开发商主动增加财务安全边际。 行业成长性将因区域而分化。 从全国看长期，行业的高成长高利润和高杠杆将呈趋势性下降，但在些 区域主要是受益于城市化或城镇化进程的二三线中心城市，尤其是从中期 看，房地产行业还将是个高成长高利润的行业......”。

8、“..... 商业模式是内生成长的，甚至离不开企业的成长背景特性和文化，竞争战 略是管理层外生选择的，当然这种选择可能会基于企业的资源禀赋成长特质。 个选择切合公司区域和行业发展脉络的商业模式或竞争战略，成长性将得 到保持甚至扩大。 行业竞争分析 企山东祥泰房地产开发公司 交易量走势 今年商品房销售面积增速有所下降，而竣工面积增速提升，隐含供需更趋平衡。 而以往经验表明，招拍挂土地均价增长率与商品房销售面积增长率存在较强 的正相关性，今年销售预期不好的情况下，地价下调将是大概率事件。祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 小结中期看调整震荡 尽管政策十分严厉，但高增长和高通胀的经济环境使得地产行业的调整会低 于市场预期，当前市场表现为中央政府地方政府和开发商的三方博弈。高通 胀下中央政府打压政策难以放松......”。

9、“.....从而导致行业 的紧缩政策难以严格持续的执行，行业将进入幅度有限但时间较长的型调整 期。 三房地产长期前景判断 行业前景的总体判断三高特征边际下降，行业因区域而分化，公司因商业 模式和竞争战略而分化祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 随着行业驱动因素的变化，中国房地产行业的三高特征将呈缓慢的趋势 性下降。 首先，行业成长速度将回落，由城市化和人口因素的驱动的刚性需求及受信 贷保值增值驱动的投资性需求，进步助推。若加息必然进步吸引套利资 金流入国内，吹大国内资产泡沫。央行动用加息手段会更加小心，将更多地动 用提高存款准备金来对冲新增外汇占款。但提准会进步收缩银行放贷能 力，使中小企业融资更加困难，影响实体经济。且存准率的最高上限为， 上调空间已有限。种意义上说调控面临两难......”。