1、“.....则尚可有亿元的加价空间。南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 第部分南京市概述 南京概况 南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋 势。目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子化工生产能力在国 内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 批国内流的高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城 市之。 南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个 街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口 人，其中市区人城区人郊区人，县人......”。

2、“.....整个园区将吸纳万名科 研人员。 该产业园的建设目标是用几年时间建成江苏最高端全国流世界有影响 的服务外包产业集聚区。 按照规划确定的目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值 亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名 软件和服务外包企业......”。

3、“.....挂牌起始价亿元。项目 要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓 楼区，否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服 务外包的企业，否则不办理过户手续。因此，项目存在极大的政策风险。 如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建 设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平 米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资 利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即 亿元考虑时，财务费用将达到亿元。 如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那 么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持 正常市场价格不变，写字楼价格下浮......”。

4、“..... 总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的 政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下，我们可以采用市场 销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风宅市场分析 区域写字楼及商业市场分析 第五部分项目分析及开发计划 分析 项目开发计划 项目销售计划 售价预测 销售收入预测南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 第六部分项目投资测算 项目总投资预测 投资计划与资金筹措表 资金来源与运用表 自有资金现金流量表 全部投资现金流量表 评价汇总表 南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 总论 南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心 中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场 公里距火车站公里......”。

5、“.....地理位置优越。 最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。年全年南京楼市的供需比为 ，处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨， 涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期 趋势仍然看涨。 项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米， 规划为为生产研发及配套设施用地约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 销售合同不能办理。 挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规 定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后 的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售 的写字楼......”。

6、“.....完成引进家世界著名软件企业，否则，政府 有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。 市场风险 万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按 照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。 拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，将用到年时间，把新 秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东的平方公里范围，建成个 现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育 商务功能为主的城市副中心......”。

7、“.....以滨江风貌为 特色的城市休闲游览区。 二是有十运会的强力促进河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨 资在河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有 着不可估量的影响。政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足 的理由。可以说十运会的举行使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图 提前实现。 三是有优越的位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心的 老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。 离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城 市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。 南京国际服务外包产业园介绍 本项目所在地属于鼓楼区重点打造的国际服务外包产业基地，原名江东软件 城是南京建设软件名城的重点工程。总占地亩......”。

8、“..... 规划将整个园区分割成信息技术外包 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建 设。南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下......”。

9、“..... 河西大发展的有利因素 是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城 仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城 由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。在此框架下， 南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划史文化名城 三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市 主城功能布局特征 主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片 区。其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为 主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌 为特色的主城西部休闲游览功能。 第二部分房地产市场概况 房地产投资情况 根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现 房地产开发投资亿元......”。