1、“.....主要包括工资福利费折旧费修理费 办公费水电费劳动保护费周转房摊销和其他费用。在整个房地 产成本构成所占比例很小，般不会超过。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费施工图预算和标的编制费 工程预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费 施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费保险费 等。在成本构成中般不会超过。这部分费用应重点对总包的管 理费用在合同中予以明确，应明确分包比例，明确分包商的工程量， 避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的控制。 房地产项目成本控制方法 房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制，是房 地产开发实施的全过程控制，是地产企业诸多经营管理活动的体现......”。

2、“.....个项目结束下来，没有对下个项目可借鉴意义。所有这些 都是目前房地产开发企业所暴露的些共性问题，尽管采取了些人 为控制措施，但是缺少个科学合理的成本规范要求，再加上各项目 开发人员素质参差不齐，只通过人为控制还不能真正做到成本的有效 控制，还必须落实到制度层面的要求，只有从公司层面真正重视房地 产开发各个环节的成本控制，房地产开发企业才能在竞争中立于不败 之地。 房地产项目的成本控制内容及成本控制方法 随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代 已经成为过去。面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经 济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取融资方 式项目定位治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析， 对房地产成本控制的内容做到心中有数。 其次......”。

3、“.....针对项目的特点 及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树 立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开 发成本的有效控制。 房地产开发工程成本的主要构成内容 房地产开发企业成本是指为开发定数量的商品房所支出的全部 费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，收费存在差 异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策 要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的 建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提 供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所 发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发成本构成中般占在......”。

4、“.....应坚持在不 影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大 配套的次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算 同时考虑配套项目的可经营适应性，为项目后期的物业经营运作打 好基础。 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设 备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价 成本建筑安装工程造价般占项目总支出的。开发商对建筑 安装工程费的成本控制过程中，应首先对初步设计方案的开发成本进 行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解市场行情，熟悉人工 材料变动情况，对影响造价最终计算出开发项 目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的成本，大致划分 为投资支出管理费用财务费用和销售费用及税收等。在房地产成 本中投资支出即工程成本占主要比重......”。

5、“.....土地出让方式主要包括招标拍卖挂牌三种方式，随着国家对 土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目前，在我国房地产行业趋热，土地 费用已经占到房地产成本的以上。开发商对土地成本的控制应充 分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金拆迁安置补偿费可参考 政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况建筑容积率等 进行修正估算对土地征用费城市配套费拆迁安置补偿费可充分 利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调 研，对管线的增容道路的拓宽公建的配套做出充分估计。 前期工程费 房地产开发前期工程费用包括前期规划费用方案设计费用可 行性研究费用地质勘查费用以及七通平等土地开发费用。前期工 程费用般占到房地产成本的。由于前期开发费用繁多......”。

6、“.....规定费率与实际场，让政府从市场博 弈的利 益主体，真正变成公共利益和市场秩序的维护者。 首先，土地供应要改变计划思路，要从机械地执行年初土地供应计划， 变成动态地透明地超前地把供地计划公诸于世。上海的做法正是 体现了这变化。今年三季度，上海土地买卖市场火爆地王频现， 月份个月，政府卖地进账就高达多亿元。正是为了平抑市场 的土地短缺，政府及时披露了幅土地的出让信息，虽然尚未投放 市场，但紧张的市场情绪立即放松下来，很好地起到了稳定市场的作 用。因此，土地供应改革的最终目标，应该是建立类似香港政府每年 公布当年的土地供应表，发展商依据表内任何幅土地，可以向政府 提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果 申请人的出价符合政府的价格预期，土地就会拿出来招标或拍卖这样 的做法可以保证交易各方有个公开透明的交易环境......”。

7、“..... 其次，要破除当前地方政府的土地财政政策。当前土地出让金收 益已经占到部分地方收入的以上，地方政府的为维护切身利益， 为了能从房地产市场获得更大的收益，显然不会主动降低土地出让金。 正因如此，降低地价只能以破除地方政府的土地财政政策作为突破口， 唯有通过有效制度设计破除地方政府的土地财政政理意识， 尤其是在项目开发过程中，注重项目开发的全过程主动控制，以事前 动态管理的控制模式，设置好科学的成本控制目标，采用技术与经济 相互结合的手段，对项目规划设计阶段招投标阶段项目建设施工 阶段项目竣工阶段等实施全过程控制，才能最终实现房地产开发工程成本的有效控制。 但是，目前由于房地产市场投资过热，房价的高涨，房地产暴利， 很多企业忽视企业内部成本意识，很多房地产开发企业普遍存在对建 设项目的规划设计阶段重视不够，对设计方案的经济合理性......”。

8、“.....往往是在方案还没有确定下来先 行开工建设，造成在项目的建设过程中，设计方案的反复调整，致使 预算成本也跟着反复调整，个项目下来投资成倍增加。在招标过程 中，只重视厂家不重视设计方案和图纸，无工程量清单或有工作量清 单不全或不准确，导致施工过程中大量变更洽商的存在，无法在项目 实施中真正实现成本的目标控制。在合同签署过程中合同细节不严密， 缺少对承包商的制约条款，在施工过程中，经常发生索赔纠纷，对工 程变更控制不严，缺少详细的技术经济分析。工程投资项目竣工后， 缺少项目后评估制度，没有对投资决策项目建成后的社会效益和经 济收益进行评价，过分依赖第三方咨询公司，对出现的问题策，才能真正实现 地价并带动房价的降低。如何遏制地方政府以地生财的冲动，学者发表了不同意见，种观点认为，应该重新划定中央财政与地方对于土 地出让金的分成比例，减少地方的土地出让金留成......”。

9、“.....提高 土地出让金用于补偿被征地农民的数额，中央政府应明确规定土地出 让金必需用于补偿农民的支出比例，并将这比例制定在比较高的幅 度上，就既可在更大程度上保障被征地农民的利益，又可对地方政府 以地生财的冲动起到遏制作用。或者如有关机构与专家所建议的，以 征收土地税或物业税代替政府收取土地出让金，让土地出让收益全部 进入国库。或者以税收形式进入地方财政预算，地方政府与官员使用 土地出让金的随意性就能得到降低，这也能在定程度上对土地财政 政策起到消解作用。当然，对于破除土地财政政策而言，更为根本的 是破除地方政府对于土地的垄断格局，通过完善土地制度逐步实现土 地的市场化，并对畸高房价起到有效平抑效用......”。