1、“.....现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，烟台旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。烟台有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩蓝天是这个城市最为骄人资源，是最适合人类居住城市之。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展个必然。线海景和近海海岛公寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资首选。综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析到目前为止，烟台市还没有家真正意义上度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目建设是迫切需要。三项目比较分析项目地块情况项目地块约......”。

2、“.....东南面向黄海，北靠起伏山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质有专属海域线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。市场定位烟台度假酒店是设计为五星级标准度假酒店，目标是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部阳光酒店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。因此，本项目发展前景是非常诱人。第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人......”。

3、“.....从而最终准确地确定项目目标客户群体。以家庭生活阶段性为划分标准客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实经济基础。好动型青年公寓主要租买者。对新生事物接受较快，对旅游拥有浓厚兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物方式。出游以朋友同事作为组合元素。新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位旅游组合方式。对自助游拥有更充足财力精力和兴趣，而暂时没有繁重工作与家庭负担。购买住宅削弱了定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其已经进入稳固并不断上升阶段。经济实力不断提高使他们对生活质素要求提升到个更高层次......”。

4、“.....家庭拥有定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚兴趣及较强实力。度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。另外......”。

5、“.....烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情地方。因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生个难得机会。以区域作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。客观影响因素以北京为核心北方地区与烟台地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。北京人特别喜欢山东海景房。而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米......”。

6、“.....方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在烟台较低房价情况下会显得轻松而从容。因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为三北地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭三北地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布建筑主楼和部分分散度假单元，楼高层，部分层，主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。型建筑物围合部分，组成开放式水景园林......”。

7、“.....利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为客房部分，因此，只分析客房部分。假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发利润比拟定利润降低假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本费用增加万元，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。因此，售价变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。社会效益分析本项目成功开发，可以改善烟台综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及旅游房地产消费起到双重积极作用，同时也为烟台市旅游房地产开发和运作提供宝贵经验，为烟台房地产开创条新发展思路。这也是本项目社会效益所在。第七章结论通过以上分析和策略，我们发现......”。

8、“.....而且，投资收益率尽略高于行业基准收益率，因此，虽然本项目具有较大投资吸引力，但其潜在风险也不容忽视。但是，由于在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。上升快，有较好能力调整住房到更大更高档次。经验积累，职位升迁令该群体拥有更强更稳固经济实力。开始注重投资及对生活质量提高，高质量休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物接受程度正处个最佳平衡点。满巢阶段三年长夫妇与尚未成年子女同住，经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智......”。

9、“.....仍然拥有较强经济实力，对高质素度假生活需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚兴趣。满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分由于子女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资兴趣开始减第章总论项目概况本报告所陈述对象为五星级度假酒店，以下简称本项目。本项目位于山东省烟台市著名省级旅游度假区。犹如颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬，与地中海爱琴海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨海洋季风，这是条关于滨海假日旅行线。这里四季分明，有最明媚阳光最纯净空气最碧蓝海水最洁白沙滩，自然生态环境在世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城市......”。