1、“.....面对高昂房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境渴望，市场供给与需求尚存在着巨大结构性调整空间。二区域市场分析宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，年上半年，部分住宅楼盘月均销售套左右，市区商品房累计预销售面积万平方米，较去年同期增加。按照宿迁市政府规划，年新供应商品住宅用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷，市湖滨新城开发区为公顷而盘活存量商品房住房用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷。宿迁市优越地理位置，完善基础设施建设，良好投资环境吸引了大批国内外客商目前主要为浙商前来投资经商，推动了宿迁市经济快速发展。人民生活水平收入水平都有了很大提高，良好经济条件为房地产市场提供了较大消费群体。三项目分析优势分析生活配套设施周边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻环境古黄河绿化带，环境优美认知度由江苏三鼎做后盾......”。

2、“.....属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目品质。二劣势分析开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差拆迁难度本项目地块内有原要求保留三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目商业价值本案按规划设计条件将规划设计定比例小高层万平米，宿迁居民对高层抗性较强住宅销售主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年宿迁城市化进程及城镇人口增长率缓慢。三机会点分析政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策城市中心地段难得大型商住项目江苏三鼎在宿迁投资过程中建立各种社会资源合理根据拆迁进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力，降低投资风险......”。

3、“.....对市场购买力构成潜在影响国家近年来系列宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升空间，或带来定政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓势头，继续下去会对需方市场造成过量冲击，担心出现供过于求局面宿城新区规划相当比例住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。四项目市场定位产品定位从项目定位及经营策略入手，结合项目综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突出品质化社区建造环保型商住项目综合社区。绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合绿色环保节能住宅。引进生态适宜性较大，影响较小。水体占℅是城市突出特色，宿迁市市区及近郊可分为黄泛冲积平原岗地和波状平原丘陵基岩三个工程地质区。本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区较易建设用地。分布于废黄河两侧平原地区，面积大范围广，系数百年黄河冲积而成，地面高程米......”。

4、“.....距今仅年，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深米，地震时局部地段可能出现轻微砂土液化。该区米以上又可细分为废黄河漫滩区，层厚米，地基容许承载力吨平方米亚砂土层废黄河故道区，埋深米，层厚米左右，地基容许承载力小于吨平方米粉砂层。距废黄河故道两岸较远大兴关庙新庄皂河等乡镇，层厚米，地基容许承载力吨平方米亚粘土层。二社会经济发展状况全市经济发展呈现良好态势。从年来看工业增速领跑全省。月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。工业品累计产销率达，同比提高个百分点。实现销售收入利税利润分别增长和。工业投资增速加快。月，全市万元以上项目累计完成固定资产投资亿元，同比增长。其中工业投资亿元，增长，较上半年增速快个百分点。财政金融明显趋好。月，全市共完成财政总收入亿元，同比增长。其中般预算收入亿元，增长，增速较上半年分别提高和个百分点。般预算收入增速位居全省第......”。

5、“.....月末，全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元。全市金融机构贷款余额亿元，比年初增加亿元。对外经济发展加速。月，全市实现外贸进出口总额万美元，同比增长，比月增速提高了个百分点。全市实际利用外资万美元，同比增长，比月增速提高个百分点。城镇居民收入稳步增长。月，全市城市居民人均可支配收入元，同比增长。其中人均工薪收入元，同比增长。三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。给水项目日用水量立方米日，年用水量为万立方米年，市区自来水公司能保证满足生活用水水量水压水质要求。排水该项目统规划雨污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。通讯电话通讯小区敷设电话电缆分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。电视及其他有线电视线路沿道路走线。每户均在起居主卧室各设置电视插口个。每户均敷设空调专用线路......”。

6、“.....宽带通讯公司铺设专用线路。交通小区南北临主干道西湖中路和洪泽湖路，另有次干道直通南北，东面为古黄河边青年路，西面是楚街商业街。三项目选址方案本项目位于宿迁市新老城区交接，古黄河以西。建筑面积共约万平方米。规划占地面积亩。地形较为平坦，建设条件良好。生活交通条件方便，是理想居民住宅建设地点。第五章设计方案设计依据民用建筑设计通则住宅建筑设计规范建筑单位提供项目功能要求二设计原则本方案以人为本，环境为先，如今房地产市场，买房就是购买环境这观念已经深入人心，消费者口味已发生了根本性变化，本方案将室最敏感因素之。要密切注意市场动态，以抓住有利时机，以增加销售利润，减少风险，达到项目盈利目标。附销售收入各期百分比销售收入各期百分比比例合计第年第年第年第年备注住宅商铺合计成本投资等在各建设期百分比略附图形说明附土地费用多方案每亩地价万万经济分析表四研究结论该项目占地亩......”。

7、“.....本项目总投资万元。其中，企业自筹万元项目资本金万元，预售收入万元，银行贷款万元。项目完成后平均可实现销售收入万元，实现利润总额万元，投资利润率为，投资净利润率为。项目住宅部分将向社会提供约套优质商品住房，将为客户展示出个具有超前性和导向性住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设发展，满足当地人民住房需求。项目商业部分可向市场提供近万平方米经营面积，对于健全区域商业配套活跃区域商业气氛带动市场发展起到积极作用。项目建设开发具有良好经济效益和社会效益，因此本项目建设是必要可行。综合卖点分析休闲河边绿化带休闲广场生活大润发苏果等大型超市近在咫尺户型结构合理，顺应市场需求户户朝南，超大楼间距，充分采光通风人性化外飘窗设计，窗外美景览无余超大落地窗，尽享阳光瀑布五结论综上所述，项目所处位置是新老城市交接中心，又在古黄河边，是市政府高度重视区域，周边各种配套完善......”。

8、“.....实现企业利润最大化。通过本项目在市场上交易使公司战略利益得以最大化实现。同时，在短时期内，亦能收回该项目投资成本包括生产成本，管理成本，投资本项目机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调预期利润。定价原则本项目各具体单元价格符合均价指导本项目各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元价格应能符合市场销售指导性均价。本项目价格应使其顺利销售同时，各户型能平衡销售。本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观差异性和其总价差异，被市场所接受程度不同。如各户型和单元接受程度不同，各栋接受程度不同，同楼栋中各单元接受程度不同，不同楼层同户型接受程度不同等等。价格定位在对同片区主要同比物业进行对比分析充分考虑本产品优劣势分析现今市场中高档楼盘及竞争格局情况下，我们将在入市时采取低门槛策略......”。

9、“.....东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。三主要建设指标该项目规划总用地范围计亩，居住总户数户。开发总面积万平方米住宅面积万平方米商业用房建筑面积万平方米公共建筑面积平方米建筑密度容积率二可行性研究依据原北工院设计旧城改造项目规划方案国家现行政策法规及有关设计规范集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料宿迁市政府机构有关部门提供相关基础资料网络信息资料及近期同行业策划机构提供信息资料三研定性分析盈亏平衡点房地产市场激烈竞争会使房产价格短时期内造成些波动，我们取平均值计算收入为万元，项目投资总额为万元，盈亏平衡点为，即当项目销售达到时，盈亏达到平衡点。二敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为建安费用和价格水平。因而，敏感性分析针对项目税后全部投资内部收益率......”。