目 竣工验收后住宅房地产部分即可销售空。项目的商铺部分全部临街，已与南 昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预 售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的 居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。 南昌发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，居住小区 是公司很重视的个开发项目。该项目由公司中高层房地产开发经营经验丰 富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的 顺利开发。 有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为，高于设 定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项 目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具 有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实 现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。 四该项目住宅部分的团购合作关系 该项目居住小区由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌 发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目由 南昌发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售待项目竣工完成 后，按照南昌发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由 南昌印钞厂工会团购除开发商南昌发展有限公司自留的十套外的住宅部 分最终完成该项目的开发建设销售。 二市场分析与需求预测 南昌市概况及经济发展基本情况 南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 北纬之间，是省会南昌的南大门。境域总面积 平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区， 总人口万人。 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。 全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁 路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站赣江抚河在境内交 汇，航道可通长江各口岸市城离昌北机场公里。南昌市交通便利，京 九浙赣皖赣等铁路穿越市境，以小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二江南第的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅公里， 距昌北机场仅公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场， 坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进， 市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化的良好发展态势。 年，全市总人口万人，其中男性万人，女性 万人非农业人口万人。年，出生人，出生率 死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。 年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增 长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合 实力位居全国级全省第。经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位 居全国最具投资潜力中小城市第位。 年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五 期间年均递增。房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积 万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄 九里象湖城等大批精品楼盘。新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业 进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升析与需求预测 南昌市概况及经济发展基本情况 南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 北纬个公路航空水路铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁 路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州江南第的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅公里， 距昌北机场仅公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场， 坚，出生人，出生率 死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。 年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增 长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合 实力位居品房建筑面积 万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄 九里象湖城等大批精品楼盘。新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业 进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位新亮点。 年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内资亿元，分 别比上年增长和。十五期间累计利用外资亿美元，利用 内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强 项目个，知名品牌项目个，投全 国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区建立友好合作关系。 二市场分析 宏观经济分析 年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区 域逐步向全国范围蔓延，是各种调控发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利 影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下， 预计下半年房价将会止跌企稳。 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。年 月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增 幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积 万平方米，同比减少。 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工 面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米， 同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为 万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商 品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少 个百分点。 房价出现排入梅湖，小区所产生的生活垃圾经环卫部门集中收集后，送市 政生活垃圾站，垃圾站废气的产生不会对小区居住环境产生影响。因此对该项 目的影响甚小。 从区域环境保护角度来说，该项目不在工业开发区，不会对健康人群有危 害，周边的环境对此项目的建设也没有影响，所以说该项目的选址是合理的。 项目所在地属赣抚冲积平原地貌，地势较平坦场地岩土地震稳定性良好， 无滑坡泥石流崩塌等不良地质作用存在。南昌市属亚热带季风湿润气候， 雨量充沛，冬寒春暖夏热秋凉，四季分