1、“..... 世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式 。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式 。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多 样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。 二，美国养老地产 ，美国养老地产的历史 美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体 系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。 ，老年地产的成熟阶段及特征。 由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征 ，美国老年地产的开发现状,美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型独 立式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区......”。

2、“.....般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用般较 低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人 所需服务但般不包括医疗和护理服务，住宅内有方便安全的社交娱乐场所和公共 食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 美国的老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公 寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关的协助，但会 提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包 括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面 两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中 心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过，现在有超过个老 年公寓遍及全国。 在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作 ......”。

3、“.....逐渐形成了老年产业的发展基地。太 阳城中心是美国较大的老年社区之，于年开始建设，已经成为全美最好的老年 社区之。这里的居民必须是岁以上的老人，岁以下的陪同人士年居住不能美元住老年公寓的观念难以接受。但二战时期出生 的代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年,因为他们已经适应了高消费。 为了吸引这两代人消费老年公寓,开发商重点对美国家庭中的成年孩子年之后 的潜在客户进行不遗余力的营销,聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材 料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引 潜在客户的注意力。 在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力。年月份,芝加哥地区个老 年公寓项目落成,它营造了另种居住氛围。六层楼的建筑,屋 顶覆盖平方英尺的玻璃弯顶,有个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植 有热带雨林植物,人工瀑布休闲小径温泉点缀其间......”。

4、“.....经营类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨 房,配有家具及所有日用品。现在公司准备每年平均开放所新的老年公寓设施,集中 在市场进人障碍非常之高人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区, 那是个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。 与此经营思路完全逆反的是家专门从事小规模陪助型公寓的开发商 。他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有人左右的小镇,所建 造的陪助型公寓般只容纳户左右,由于规模过小而不受些类似美国残疾人法等 法律的限制,采取许特经营方式,也非常成功。总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适 性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后。 老年公寓发展的限制因素 在宾州西南地区......”。

5、“.....但是也缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴建被 大多数地方政府视为正面的积极的因素,般都会对此大开绿灯。 对过度开发的个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医 疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时,医疗保健优先支 付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较高保健服务的美国太 阳保健园就受此影响而濒临倒闭。 最大的限制是资金匾乏。据估计,老年公寓设施 每年平均增长幅度超过,现在超过个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓 投资贷款人的项调查反映出年共贷出亿美元,比年增长。但是到 了年,资金开始紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎,般只贷给 他的固定客户。 华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了 年,热情开始降温,最后导致房地产信托股票的逐波下降,甚至跌破其净资产的价值。 总体上看......”。

6、“.....陪助型老年公寓投资己呈现下降趋 势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。 美国养老地产建筑商 美国老年住宅开发商公司是目前全美岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这市场在 美国增长是最快的。公司在年以亿美元通过并购公司， 获得了品牌。公司把客户分为首次置房首次换房二次换房和 活跃长者置房四类，强调深化对不同目标客户群住区建立不同的建设理念，根 据不同的调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了 很好的市场成绩。 退休住区有限公司 该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之。就是 它的经典案例。该住宅项目规模庞大，有自理型老人居住的适老化住宅，有辅助生活型 老年住宅，还有特护型老年住宅。 开始于年五月十五，预计年五月十五完工。该 社区专门为退休的老人设计建造的。总的建造规模为套公寓，公寓面积为 平方英尺栋式小住宅，面积为平方英尺痴呆老人专业床位张......”。

7、“.....平方英尺。普通社交活动空间平方英尺公共 厨房平方英尺零售商业面积平方英尺健身房平方英尺游泳池 平方英尺。 专门老年社区的销售方式要适应专门老年住区市场定位及多元化发展的要求，销售 方式即包括出售房屋或房间的产权，由包括出租房屋使用权及产权式酒店销售产 权式酒店是种投资行为与消费行为相融合的方式。其中出租房屋使用权方式最为灵 活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造地衍生出多种即满足消费者的消费需求又 适合开发经营的租赁方式。产权酒店的销售方式适合专门老年住区中部分老年公寓的本 地养老异地养老等服务模式的市场定位，其方面满足了投资者获得投资收益的心理 预期，另方面可以使开发商快速回笼资金，继续拥有专门老年住区的经营权，从而有 利于专门老年住区的经验方向。 ，美国养老地产发展的社会环境 养老金 养老的支付来源是整个养老产业运行的关键。通常情况下，人们年轻时工作赚钱， 消费部分后......”。

8、“.....由于现代金融的发达，人们的储蓄工具 非常丰富，方面可以购买保守的储蓄产品，获得较为稳定的未来回报另方面，可 以选择更为激进的储蓄方式，如购买股票垃圾债券等。这样的储蓄方式更加容易受到 金融市场波动的影响，每次的金融市场的危机都会导致很多老年人失去他们的收入来 源，使其晚年生活陷入困境。因此，从社会角度看，如何构建个稳定高效的金融体系将是养老产业发展的关键。 美国三大支柱养老金计划 美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划雇主养老金 计划和个人储蓄养老金计划。这三个支柱的格局并不是开始就形成的，而是不断发展 完善的。最先有的是雇主养老金计划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第支柱 政府强制性养老金计划，个人储蓄养老金计划作为补充，是最后才出现的。 ，第支柱政府强制性养老金计划 政府强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划，是种普及 全美国公民的养老金计划......”。

9、“.....在美国，所有公民都会有个 社会保障号，用这个号码对应着自己的社会保障养老金，这社会保障号的地位类 似于我国的身份证号码，由此可见养老金在美国国内的重要地位。 美国的政府强制性养老金计划资金来源于专项税收社会保障税，这项税收与美 国的其他税收分开管理，专项供给养老金。养老金的运营采取的模式是现收现付制，就 是说当期的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出，不足的话有政府财政保障。由 于是政府强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹，由雇主和 雇员共同缴纳，比例各为，这是雇主和雇员的法定义务。当然，这种养老金计划的 覆盖面也相当广泛，不仅覆盖公司或机构雇员，也包括了各种形式的自雇用人员，自雇 用人员既是雇员又是雇主，所以要负担所有的社会保障税。 政府强制性养老金计划对受益资格也作了规定，对年龄的要求为岁，如果想在 岁之前领取，只能领取全额的定比例......”。