1、“.....单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 北京望京商业步行街商业广场项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业......”。

2、“.....基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务 型消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群......”。

3、“.....基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 北京望京商业步行街商业广场项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境......”。

4、“.....下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城 运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园望......”。

5、“.....商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街......”。

6、“.....已有数万韩侨欧美人士在此定居，外国专家也开始大规模的 聚集在此，人群多元化发展趋势显著。 从区域开发过程中我们了解到，些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资意 向，吉宝置业的季景泌园就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡进行 推售，随之也带来了不少新加坡台湾香港等地区的投资购买，同时在定程 度吸引日韩人士对望京的投资倾向。该项目也是区域里外籍人士购买数量较多 的个楼盘。 区域人口消费特性分析 区域消费能力分析 从调研资料统计，望京常住人口中，至岁之间的占到，具有定的经 济实力，购买能力比较强，望京地区月收入在元以上的人群占，望京 区域人口素质普遍比较我高......”。

7、“..... 从对望京地区人均可支配性收入调查显示，望京地区较高收入以上的人数比例占 到了，低收入与较低收入的比例仅占到，根据统计得出的望京地区人均 可支配性收入为元年，高出北京市平均水平近个百分点。 北京市年人均可支配性收入调查 统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平 人均可支配收入 元人 数据来源年北京市统计年鉴 北京望京商业步行街商业广场项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 望京地区人均可支配性收入调查 统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平 人均可支配收入 元人 所占比例 区域人口消费特性分析 区域内常住人群消费主要以日常购物配套型服务商业消费......”。

8、“..... 望京区域早先定位为城市中心居住区，区域内物业品质较好，高档住宅项目 居多，在这里生活工作的人群消费层次较高，区域内常住人口不乏有外企 管理工作人员来京的商务人士，未来还有以第四使馆区的驻华使馆人员成 为本区域的核心消费群。 这些消费人群的经济状况及收入直保持着较高的水平，大部分人群具备较 高的消费能力并具有较新的消费理念，注重品质消费，对生活质量的要求也 相应较高。追求更高层次的文化及娱乐享受，追求生活品位，消费讲究高雅 有情调，消费以中高档产品为主，消费金额相对较大，对购物环境要求较 高。 由于望京区域先期规划中缺少对商业配套设施的设计，故区域早期很少有相 对综合的商业物业供区域常住人群消费，而本区域常住人口中存在大量工薪 族，作息时间相对较为固定，受此影响，区域内除早晚上下班的高峰时段外， 白天人数明显少于夜间......”。

9、“.....从对区 域调研结果得知，望京区商业经营时间般为早时，晚上营业时间可持续 至晚时左右。白天冷清夜晚火爆的营业状况成为望京消费的特色。 但由于原来望京区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成 了社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消 费没有得到有效释放。目前对百货零售类商业的需求量明显较大，配套服务 类项目的档次也有较大差距。北京望京商业步行街商业广场项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 商务办公人群对餐饮休闲类业态消费需求较大，对定档次的消费购物需 求也明显高于普通居民。 商务办公人群具有较高的学历水平，普遍文化素质较高......”。