1、“.....增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。 年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量......”。

2、“.....连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以省内外具有 定的影响。年市接待游客万人，年接待游客万人， 年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到 年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入 亿元。连云港市良好的投资环境和人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，海州地区为老城区尚有旧房危房万平方米据房产部门测算......”。

3、“.....另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求 量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区......”。

4、“.....与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对秦王府小区这项目，在市场需求市场分析及 建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围 包括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县......”。

5、“.....年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元......”。

6、“.....加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率， 降低物流成本推动农产品大宗矿产品重要工业品等重点领域物流发展优化物流 业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展推广现代物流管理，提 高物流智能化和标准化水平。 国务院办公厅年关于促进物流业健康发展政策措施的意见国办发 号鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的 物流设施资源进行整合鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式， 优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统 提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持 商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造 企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。 制造企业剥离物流资产和业务......”。

7、“.....享受税收资 产处置人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区经济开发区海关特殊 监管区域高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物 流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。 国家财政部国家税务总局年月日关于物流企业大宗商品仓储设施 用地城镇土地使用税政策的通知自年月日起至年月日止，对物 流企业自有的包括自用和出租大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额 标准的计征城镇土地使用税。 二区域发展背景 海南省委书记罗保铭省长蒋定之在海口调研时强调，要大力发展生产性服务业 经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场海南钢材交易市场海口南北通货 运市场海南中商农产品中心市场期等批物流园区中心。年，海口计划新 建续建现代物流项目个，包括海南国际汽车园中商海南农产品物流交易市场海南 水产物流交易中心新海综合物流园区，进步搭建现代物流平台。 依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区巩固提升全省物流中心地位。 到年，海口市将建成集国际物流区域物流市域物流为体......”。

8、“.....以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。 十二五期间，海口加快港口空港道路市场等区域物流基础设施建设建立 由政府职能部门引导企业运作的统物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息 系统与物流中心配送中心服务信息子系统兼容共享完善以口岸大型综合性物流基地 为核心以专业化物流中心为配套以城乡配送为延伸的现代物流体系加快发展现代 物流第三方物流第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流中心。到年， 港口货物吞吐量达到亿吨，集装箱运输达到万标箱，空港吞吐亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。 年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经......”。

9、“.....是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外......”。