1、“.....本次调研工作由地产顾问机构 项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实 际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域 发展前景与部分房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。 最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召 开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立 执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下 目前市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打 算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另根据统计，当前涟水名城 期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名 城总建筑面积为万平米。因此，未来年内，市住宅物业上市体量较大，市 场空间相对较小......”。

2、“.....因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在营造空前的销售 推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者 心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期 执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，市的商业格局已经初现雏形，形成了以广场和为核 心商圈向周边辐射的商业格局。广场商业发展历史悠久，地处市交通南路与南 路的交汇处，地理位置优越，是进出市的必经之地，也是市近代商业发展最具代 表性的区域。商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府税务等大批政府 机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。购物中心项 目的建成，更树立了市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的 竞争力。目前，商圈已经呈现出向西发展的趋势......”。

3、“.....进步完善市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状， 本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应统的市场管 理和广告推广，把建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格 和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮 点工程。本项目的落成，方面将弥补市家居建材行业这市场空白，为广大经营 户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为市提供与大中型城市保持同 步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于家居建材行业中以次充好，质量 环保均难以得到保障的现象，为造福另方面也将进步美化城市的形象，提 升城市形象......”。

4、“.....为城市交通管理和 消防带来隐患的问题，真正成为市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性 物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业 发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动市城西的发展。 项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四市情及发展概况 市情 市位于湖南省中部，涟水上游。年从各划出部分政区筹建蓝 田县，年正式建县，月改名县，年撤县成立市。市总面积平方公 里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。 人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。市旅游资源丰富，北有 省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。市交通便捷，湘黔铁路高等级公路与国道从境内通过，高速公路 高速公路级公路即将兴建，个完备的交通路网即将构成。 有煤炭之乡，有色金属之乡的美称......”。

5、“.....形成了采掘机械建材冶金制药食品加工等产业。 近年来市委市政府实施科技推动市场带动的战略，全市民营企业迅速发展。高 效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。 市城市发展概况 当前市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改 善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题 困扰着市城市环境的改善和经济发展。 近年来，市大力推进工业强市的发展方向。投入大量资金对城区进行改造 和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展， 尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。这为 本项目的开发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动，市加大城市交通路网的拓建兴建， 由此产生的效应犹如针强心剂，推动市房地产业等相关行业飞速发展......”。

6、“.....相关的矿产冶炼机电运输行业发 达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自年代开始显著提高， 内向型经济发展状况良好。 据统计，年全年市城市居民人均可支配收入元，比上年增长， 年末，全市城镇集体以上单位在岗职工人，比上年增加人，从业人员劳动报 酬总额万元，增加万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上 年增长。 全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占全市消费品零售 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以项目 代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 项目位于莲花县路口镇，属雅森竹木工艺制品有限公司用地。宗地面积 约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。该地块土地年限达年，作 为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠......”。

7、“.....结合项目所处的区位环 境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分 区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益 环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“.....距山市民休闲广场约米，对面为 市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街 铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向路 西向院 南向路 北向 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临路处退让红线米，实际用地 面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业 部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积 在平米之间。另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于市广场，距市核心商业区域山约米。目前 周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状 况及街区面貌均有待改善......”。

9、“.....距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目西侧为医院，往北米为中心医院 教育文化体育运动中心小学，本项目米半径内无大型体育运动 场地。 金融邮政电信邮政储蓄所，路农业银行，中国移动营业厅中国 电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为广场周边的第个代表型房地产开发项目......”。