1、“..... 供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转 向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环 境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售 速度减缓三区域市场分析 项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测 和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场 分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究......”。

2、“.....其中规划工业用地平方公里，生活配套及 其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未 建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为 北区中区和南区。 北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主， 该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局......”。

3、“..... 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理 会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。 中区现状分析 项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物 业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了 中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产 业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间......”。

4、“.....为其未来发展提供了更为广阔的空间。 区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发 联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业......”。

5、“..... 政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建......”。

6、“.....园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租， 代表性物业有联想大计算机生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业， 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区的物 业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了 中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产 业发展的发 联动因素的影响......”。

7、“.....有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区......”。

8、“.....部分单元用于出租， 代表性物业有联，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于 者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求， 周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代， 外表较为陈旧，目前约出租为办公使 较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造......”。

9、“.....总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将 得到有效缓其抗击风险的能力较强， 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼......”。