人品味其他国家农家生活的度假休闲区。 项目建设的宗旨 以市现有的农产品批发市场水产品批发市场桥南水 果冷冻仓储中心龙门蔬菜批发市场岱山蔬菜批发市场为基 础，凭借市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成 为海西地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最广 阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。为厦门 海西地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。 项目建设内容 项目用地面积万亩，建设内容主要包括蔬菜水果 冻品干货副食品等经营品种的批发交易区会展中心，以及福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第章总论 物流仓储区认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。 项目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示 序 号 指标名称单位指标值备注 总用地面积平方米万 总建筑面积平方米万 建设总工期月 建筑密度 容积率 绿化率 水电负荷 用电负荷千瓦 用水负荷立方米日 项目总投资万元 主要经济指标 静态投资回收 期 年 税后投资内部 收益率 福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第章总论 税后财务净现 值 万元 结论与建议 福建国际农产品物流城项目符合国家产业政策和市 产业总体规划，已被列入市重点规划项目重点菜篮子工程 农业龙头企业。项目用地符合选址原则，地理位臵优越，地质条 件良好，交通方便，水电供应有保障，适合项目建设。项目建 设有利于促进市厦门市及海西地区现代农产品流通业的发 展，保障菜篮子稳定安全的供应，平抑区域物价能够 节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小 利润长期型稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市 场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能 力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建 国际农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的， 建设条件是充分的。 福建国际农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 市城镇人口基数及农产品需求日益增长 当前，市常住人口基数为万，其中城市人口基数为 多万，而市区地处地区中心地带，毗邻厦门，是农村 县镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。 农产品市场潜力巨大 按人均年食品消费支出元，按城镇人口占地区总人口 的，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达 多亿元。根据我司与市人民政府鉴证方市龙文区签 定的协议，本项目建成后，地区现有的农产品批发市场将整 改搬进入，未来本项目将占据市以上的市场。至 年，随着城镇人口的不断增加，地区市场潜力将更加巨大。 市高新农业发达 是全国农业最发达的地区之，对台农业，高优农业和 外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示 范区和农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱 产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地绿色食品基地和 农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基 础和条件。这切，都有利于我司将来向深圳地区厦门地区福建国际农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析 港澳台等国内国际市场发展。 海西经济开发区政策有利于本项目未来发展 从年月开始，市委刘可清书记龙文区委蒋婷 书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港集团 有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部宝 安农贸批发市场广州白云国际物流中心等企业，进行招商引 资。 在双方互访考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央 的进步重视。月日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了 五项重要对台举措月日，国家出台了国务院关于支持 福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见月日，为 落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台 举措。福建省人民政府也在之前出台了关于十五促进 海峡西岸经济区现代流通业发展的规划。 内外交通条件的变化 近年来，市着力于打造新城市。根据当前城市发展现状 及规划目标，本项目位臵距高速公路与货运站等都只有几分钟 到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高 速公路的开通，本项目距广州深圳将来也只需要个小左右， 这对于地区的优质果蔬运往广东港澳地区的成本将大大降 低。福建国际农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析 农产品安全保障的需求日益提高 农产品质量安全法的颁布 农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量 安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农 产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从 而保障人民对农产品消费的健康安全的要求。 农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单 套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。部投资现金流量预测 表见附表，由表中结果可见所得税后项目内部收益率为，全部投 资财务净现值为万元，全部投资回收期为年。 由附表利润与利润分配表，项目总投资利润率为，项目 资本金净利润率为。 从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目赢利 能力较好。 财务生存能力分析 财务计划现金流量表见附表，由财务计划现金流量表可以看出，计 算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，从经营活动投资活动和 筹资活动全部净现金流量来看，计算期内各年现金流入均大于现金流出， 因此，项目具备财务生存能力。福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第十章项目财务分析 香港集团投资发展部 不确定分析 敏感性分析和临界点分析 影响本项目效益的主要因素为建设投资营业收入，对各敏感因素的分 析结果详见表。 表敏感性分析表 序号不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点 基本方案 建设投资 营业收入 由上表可知，对项目效益影响最大的因素依次为营业收入建设投资， 当项目建设投资增加，营业收入减少时，项目达到效益临界点。 盈亏平衡分析 生产能力利用率年固定成本年营业收入年可变成本年营业税金及附加 。根据上述公式求得项目在经营期内的盈亏平衡点率为，表明 项目对产出品数量变化适应能力和抗风险能力较强。福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析 香港集团投资发展部 第十二章社会效益分析 项目对社会影响分析 项目所在地概况 拟建项目位于市。 市是座美丽的海滨城市，地理位臵优越，毗邻厦门，与 台湾隔海相望。全市总面积平方公里，其中经济特区 平方公里。深圳东临大鹏湾，西连珠江口，南与香港接壤， 北与东莞惠州市为邻。地势东南高，西北低，多为低丘陵地， 间以平缓的台地，西部沿海带是滨海平原。主要河流深圳河全 长公里。年平均降雨量毫米。深圳属亚热带海洋性气候， 年平均气温。 深圳市辖个县级建制区，即特区内的罗湖福田南山 盐田区和特区外的宝安龙岗区，市政府驻福田区。特区内已于 年完成了农村向城市农民向居民的两个转变。据深圳 市统计局统计，年全市常住人口是万，包括 万的户籍人口和万的非户籍人口。 项目建设对社会的影响 通过项目建设，会产生的影响如下福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析 香港集团投资发展部 社会效益 项目的建成将成功构建深圳地区农产品安全防控体系， 完善深圳市菜篮子工程战略布局有效保障深港两地的农 产品安全稳定供应，确保深圳级农产品区域物流中心的地位， 并实现跨越式发展。 随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问 题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本项目建 设以保障食品安全供应为宗旨，通过建立农产品质量安全保障体 系，从流通环节对食用农产品实施监控，有效保障深港两地乃至 珠三角地区农产品的安全供应，并通过示范效应，推动全国农产 品流通产业食品安全体系的建设。 项目的建设提供了农产品集中交易的场所，以市场为 纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使 农产品商品化，把资源优势转换为产品优势市场优势和经济优 势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提 高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通 费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了卖难问题，而且 有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。 本项目率先实现农产品物流管理的现代化自动化和 信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的福建国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析 香港集团投资发展部 示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作 用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业 务提供个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府 加强菜篮子工程建设，提供强有力的保障。 由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会 效益明显。 负面影响 项目对周边环境的影响 通过对项目的环保分析，项目建设期间和营运过程中，产生 污水废气固体废物和噪声等污染物，但经采取相应的环保措 施处理后，对周围环境不会造成明显影响。 项目对外围城市交通的影响 本项目建成后日吞吐量预计将达到万公斤，按货柜车载 重量吨计算，平均每小时将带来辆的车流量，节假日 高峰时段的车流量更可翻番，达到辆小时左右。平安 大道规划建设标准为宽米的双向四车道，按有关道路通行能 力标准测算其