1、“.....增幅小幅回落，土地 开发面积同比下降。其中不同区域呈现出不同的发展特征东 部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减 少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土 地购置面积下降。 西部地区土地价格飞速上涨 年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置 费增长，土地购置价格呈现定幅度的上涨。其中西部地区土 地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购 置费用却同比上涨。 豪华住宅用地价格同比出现较大增幅 年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季 度价格同比增长，前三季度平均增幅。从不同类型土地 的交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖招标等方式出让， 前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比 年同季上涨和。 房地产供给情况 全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快 前三季度......”。

2、“.....同比增长 ，增幅比年同期下降。受政府宏观政策的影响， 年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将 会延续前三季度的趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增 幅同比有所回落。 分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越 来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。 年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长 和，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。 从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总 投资的比重也呈现逐年上升的趋势。 西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位 受西部大开发等利好因素的影响，中西部地区房地产施工建设 速度赶超东部地区。年前三季度房地产施工面积和新开工面积 的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。 写字楼新开工面积出现负增长 前三季度......”。

3、“.....增长 写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房 新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。 房地产价格呈现销售价格增幅放缓的趋势 据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅 ，到二季度涨幅，到三季度涨幅。另据国家发 展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房 屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨， 涨幅比月份高。年月全国个城市调研显示，全国 房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。宏观调控降低了房价上升的速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。长三角 地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。 月的调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降 。 回顾，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后， 在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调。从下半年开始房地产市场 的需求依然呈现平稳增长珠三角地区重要的产业基地......”。

4、“..... 东莞市提出五年建新城的建设目标，大力拓建改建城市基 础设施，市政配套设施，城市面貌城市环境得到解极大的改善，使 东莞人不仅是个工业基地外还是个适合居住的生态城市绿色城 市。年月，东莞获得国家卫生城市称号，东莞人居环境 得到认可。城市环境的改善带来了投资环境的改善，更多的人选择来 东莞投资，促进东莞的经济发展。 东莞东莞市城市总体规划年将东莞城市定位 由原来的加工业基地改为国际制造业名城，以适应新轮经 济的发展。这个定位将彻底改变东莞现有的产业格局，产生升级势在 必行的，而随之带来就是人口结构的改变，大量的高学历技术型 管理型人才将进入东莞。 在这种大势趋动下，东莞经济发展将继续保持高速状态。而城市 定位的改变，将会刺激对第三产业的需求，大量第三产业将在东莞落 户，哑铃状人口结构逐渐向金字塔型转变。东莞大力推进城 市化和城镇化进程......”。

5、“.....以上种种变化孕育着巨大的房地产市场需求。 东莞房地产整体市场现状 年东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国属于较高水平。东莞的房价收入比处于 个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力 东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举，但 东莞房地产滞后于广州深圳，正处于从起步阶段进入到发展阶 段过程中，伴随城市的升级转型，将进入加速提升阶段 东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东 莞自建房和合作建房的比例非常高 东莞楼市无论从供给还是需求都处于个上升趋势 东莞市新规划的出台，使南城松山湖线成为东莞房地 产最活跃的新区域 在城市化和城镇化的带动下，经济不发达镇区的 房地产全面开始起动。 东莞房地产整体市场形势 东莞未来房地产开发将继续保持上升态势 泛珠三角即合作的签订，提升了珠三角经济带在中国的 地位......”。

6、“.....东莞位于珠三角核心位置，扮演着 重要的角色，随着东莞城市化改造和产业升级，其地位将更为重要， 东莞的向前发展将带动房地产业的兴旺。 泛珠三角示意图 珠三角城市分布格局 消费者结构将发生变化 由三来补的加工业基地向制造业名城转变的过程中，随 之改变的就是人口结构，大量高学历高素质的管理型技术型人才 流入东莞，使东莞从哑铃式人口结构向金字塔型人口结构转 变，导致居住需求随之转变，适合白领中产阶层的中高档住宅产品将会成为市场的主流产品类型。 房价将会继续上涨 招挂拍的土地获取方式增加了开发商拿地的成本，同时近 年来建筑材料的价格不断上升，导致了开发成本的增加。而目前东莞 的房价还远远低于相邻的广东深圳，房价还有较大的上升空间，随 着东莞城市建设速度的加快，将推动东莞整体房价的增长。 购房行为在未来段时期内仍以自住型为主 东莞城市形象的改变，让更多的外来人口选择留在东莞......”。

7、“..... 现有的房地产分布格局将发生变化 目前东莞商品房主要分布在莞城和东城，但随着城市规模向外 扩展，南城万江五环路沿线将会成为未来房地产热点发展区域。 镇区房地产事业兴旺发展 始于年村改居工作已在东莞个镇区进行，村改居 是按照现代文明社区标准在年的时间基本实现农村住宅公寓的改 造，它将使镇区房地产业得到兴旺的发展。 东坑镇房地产整体市场形势分析 发展现状 经济发展区域位置及交通条件等因素导致镇区间房地产发展 不平衡，发达镇区与不发达镇区其房地产开发相差较远 镇区内房地产开发主要以东莞或镇区内的本地企业为主，外来 开发商较少 房地产开发的物业产品中，住宅占绝对比重④部分镇区商业地产的开发已启动 镇区内房地产消费群体主要以居住在东坑的人为主 镇区住宅市场的消费者购房目的以自住为主。 趋势判断 在东莞市城镇化政策的影响下......”。

8、“.....随着住宅开发加大，商 业地产开发所占比重将会有所增涨 城镇化建设的推进，城市环境不断改善，未来东坑房地产的价 格将会上涨 ④未来东坑的房地产消费群体，本地生活工作者仍将是最主要的 购房群体 各镇区加大建设力度，城市形象城市配套差距在不断缩小， 未来的房地产竞争将由镇内转向各镇间。 第三部分项目区域价值分析 影响区域城市发展与规划的因素 东莞市总体城市发展与规划 东莞市城市定位 根据已经获得批准的东莞市城市总体规划，东 莞城市定位以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。 东莞市把建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市为 核心发展战略目标，争取在制造商贸科技信息服务等方面成 为区域中心，成为国际制造业名城生态绿城以及文化新城，成为 产业发达综合实力雄厚创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市......”。

9、“.....总面积,平方公里东莞市的规划范围为 莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的行政用地， 总面积平方公里。 强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展 以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城 镇带，重点发展石龙塘厦长安樟木头麻涌等中心城镇 城镇进圈工业进园民宅进区的原则，加快城中村 改造，完善城市功能，提升城市形象 园区建设将重点建设松山湖东部工业园虎门港开发区 工业园区，三园区的发展带动东莞市产业升级和产业结构调整。 重要建设项目 城市建设 年东莞规划了项目重点工程项目包括项目城市功 能配套类工程项目市政交通设施类工程和项城市绿化景观工 程，年这些工程基本上都已竣工或已投入使用......”。