1、“.....基本建设投资增幅，更 新改造投资增幅，房地产开发投资下降。从体现第 三产业水平的社会消费品零售总额看，年完成亿元， 增幅，其中批发零售贸易业实现零售额亿元，增幅 。 从以上数据情况分析，全县工业发展速度达，确实 起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长 倍，有发展过热趋势。第二产业工业的迅速发展为 其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特 别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容 量。但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批 发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效 益，就全县经济发展总规模来看，需要有个强力投资企业 投资于大型商贸城的建设。而恰在至年期间，驰名国内外市场的浙江 小商品经营业主携资北上，实力强大的集团，在时隔年 的时间里......”。

2、“.....年下半年，集团以其敏锐 的目光，发现了县这商贸和房地产业发展的洼地， 开始踏上了这块经济密度高的沃土。集团投资决策的大手 笔与县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这大型 商贸城建设的市场背景。 第三节项目建设的必要性 是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要 县人口万人。由于该县经济技术开发区的扩建， 镇稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴 起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而 小商品批发市场座落在纵贯市与淄博市的辛店河口 路和横连潍坊博兴高青的潍高路交叉地带，有利于县域 经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。 二是淄博潍坊滨州交界地带新兴市场布局的 需要 县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著 名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域......”。

3、“..... 有着通工商之业，便渔盐之利的历史传统。改革开放后， 以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这边缘地区却 没有形成具有幅射能力的商贸市场，在县城东南建设个 具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。 三是县域经济产业结构调整的需要 县在部署产业结构调整的规划中，提出了工业调大 调强第三产业调高调活农业调优调特的思路。其中第 三产业将坚持以市场化产业化和社会化为导向，积极推行 连销经营物流配送代理制多式联运等面向生产和消费 的服务业。按照集散地信息商孵化器的目标，规范 和壮大市场规模。小商品批发市场的兴建，适应了这 产业结构调整的需求。 四是小商品市场向更广阔地域开拓繁荣区域大市 场的需要 文登小商品批发市场的成功运作，证明了齐鲁大地对 小商品消费需求的深厚潜力。县第三产业和民营经济现正 处于起步发展的态势，而集团具有独领时代潮流的气魄和 胆识......”。

4、“.....与的合作，将形成强强联手，从而将对区域经 济的发展繁荣产生不可估量的影响。 第三章市场分析和拟建规模 小商品批发市场建设，不仅是个大型商贸流通项 目，也是个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产项目， 受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重在考察 项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从全国的 市场与政策环境分析商铺业的基本走向将以县及其周边 区域为重点，分析小商品批发市场建设的可行性。 第节商铺业市场分析 年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业 用房再次成为关注的焦点。如，多家外地外籍大型商业已 入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步 增加杭州商铺业投资市场走势依然活跃深圳有更多的中 小投资者开始密切关注商铺市场的投资。市西城商铺业投 资居高不下......”。

5、“.....仍有投 资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。随着年开发 量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开 始弱化。但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足， 但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续段时间，主要来自三个方面的需求是国内外商业企业的 需求二是外资进入中国的需求三是国内其他投资者的需 求。目前上海商铺的平均回报率达到。由于平均回 报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与供给将持续增 长。从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。商铺是 种好的投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺的 抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的投资仍是商家的重要抉 择。 第二节项目区发展小商品市场的可行性分析 从工业园区的产业布局看项目的可行性 近年来，县以培植壮大县经济开发区和工业园为重 点，积极推进改革开放......”。

6、“.....年该县按 照高起点规划高标准建设高效能管理的原则，采取工三产业的支撑，商贸业的滞后造成流通渠道 不畅，人流物流信息流等对这大型工业园区不能形成 浸润之势，造成园区发展缺少生机和活力。在工业园区正 在进行规划调整的时机，引进集团的大型小商品批发市场 建设项目，是催发县经济发展的生机活力之举。 二从城南的区位条件看项目的可行性 地处城南的小商品批发市场南枕东西要道潍高公路， 西依南北通道辛河公路，东依高速公路与济南 青岛高速相连。这流畅的交通形势将给小商品的制造 批发流通销售带来极大的便利。如果以这商贸城为圆 心，以公里长度为半径划圆圈，则滨州淄博 青州寿光五市和区利津博兴桓台临淄昌乐 区县均在这个圆的边线区域，这就形成了种圆周经济密度 较高，圆心周围经济密度相对较低的态势，这地理结构的 巧合极其有利于在其中心建设商贸城。同时......”。

7、“.....这里正是省会济南与东部城市群相 衔接的通道地区，非常有利于商品流通。同时，黄河三角洲 北连河北京津，南接泰沂苏北，这商贸基地必将成为南北物流业的纽带和桥梁。因此，在此处建设小商 品批发市场项目有着良好的区位优势。 三从小商品市场规律看项目的可行性 因为小商品是以小兴业，小商品易于加工生产，易 于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者的本金可大可 小，易于租房启动。发展到定规模后还可将南方各种小商 品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环 节，降低运输成本。按照外地经验，个万的人口聚 集地，就可做起个颇具规模的小商品市场。这小商品批 发市场公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极易通 过这些商品集散的节点渗透到千家万户。又可以通过圆周 带的城区和市县驻地辐射和开辟更加广大的区域市场。 集团充分把握了这小商品流通规律和区域市场形势......”。

8、“.....将南方实业家和经营者引入商贸城经商创 业。这又将带来发展观念经营理念的变革，启动北方民众 的发展潜质。因此，在这潜在的集散中心建设小商品批发 市场，有条件再次获得巨大成功，成为鲁北地区的重要商品 流通基地，并推动当地第三产业长足发展。 从以上的市场环境条件分析，集团的小商品批发 市场项目是可行的。 第三节拟建规模 本项目将建设中心市场楼栋，地上层，无地下室， 小商品批发市场设个摊位，全部出租层设办公 区宾馆及洗浴中心，办公区部分自用，其余部分和宾馆 洗浴中心全部出租建设商住楼户，地上层，无地 下室，全部出售。全部工程占地亩。 第四章建设条件及配套供应情况 第节建设条件 地理位置 项目区位于省县城东新区新城大道以东绕城路以 西傅家路以南潍高路以北。 县东濒渤海，北临全国第二大油田胜利油田，南 靠齐鲁石化，地处胶东半岛与内陆结合部......”。

9、“.....毗邻济青高速东 青高速和胶济铁路，交通便利，区位优势十分明显，经济发 达，环境适宜，贸易活跃。 二气象 项目区属北温带季风型大陆性气候，光照充足，四季分 明，雨热同期，春旱多风冬季干冷，主导风向为东南风。 年日照时数小时，全年光照充足。 平均气压 平均气温 极端最高气温 极端最低气温 平均降水量日最大降水量 年均蒸发量 最大风速 最大积雪深度 三工程地质及水文地质 地质构造 项目区位于近代黄河三角洲西南部，是黄河三角洲与泰 沂山麓冲积平原的结合部，地貌单元属于第四纪淄河小清 河新近冲积平原。 黄河三角洲位于华北地区凹陷区济阳凹陷东北部。在济 阳凹陷内部，虽发育有系列次级断裂和受断裂控制的凸起 与凹陷，但这些构造的活动性般较弱，对地震的控制作用 也不明显。历史上......”。