1、“.....其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。 天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大 规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大 伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥 林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几 家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位......”。

2、“.....其平均租金在元 月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快， 星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出......”。

3、“..... 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多， 是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好， 各条通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着 栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上 这些都为本项目注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区......”。

4、“.....适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政 府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发 项目之......”。

5、“.....天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于 本项目的开发和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和 运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中 高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市中心地 位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式 风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影 响。 天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人 气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进 入该区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目 效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文 品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅 游亮点前景良好。具体做法是......”。

6、“.....引导消费潮流，打造差异化产 品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑 特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决 停车难题，等等。大，即使平时的时候全天也有万人以 上，节假日时能够突破万人，是本项目周边最为重要的条道路， 道路现状良好。 赤峰道单向车道，路面红线宽度米。是本项目周边重要的 条车流道路。由于赤峰道从渤海大楼路口开始改为单行线，因此经 由和平路丹东路承德道及营口道来的车辆都要从这里经过，车流 量明显高于周边道路，平时车流量也在辆以上，交通压力较大， 有时有拥堵现象发生，道路现状良，有待改善。 营口道单向车道，是外来车辆通达本项目的条主要通路，也 是项目周边最宽的道路，现状路面红线宽度米，拟规划拓宽为 米。因营口道较长，有多条其他道路与其相交......”。

7、“.....通行状况良，道路现状良好。 新华路为单向车道，现状路面红线宽度米，拟规划拓宽为 米。因与赤峰道和营口道相交，因此有定的通行压力，道路状 况良好。 供水 本项目现为成熟的居住办公生活区域，四周有充足供水干管，但 现有的区域内供水管网较小，不能满足未来功能需求。届时需进行管 网改造。 雨污排水 项目周围雨污排水系统完备，可以满足项目需求。 供电 项目用电由区域变电站供给，能满足项目需求。 电信 电信系统可以满足项目需求。 燃气 区域内管网规模较小，但外网可以满足项目需求。 供热 本项目可以接入市政供热管网，酒店会所餐厅等供热标准较 高的场所，可以采用系统自行供热。 第五章规划方案 规划原则 本着修旧如故的原则，在还原基础上，追求纯正的欧 式建筑风格及尺度外檐处理及装饰，统街区标识，并加以创新......”。

8、“.....挖掘历史文化和建筑艺术内涵，营造浓郁浪漫的法式 风情氛围，提升区域整体形象。 与周围已形成的商业规划相衔接。 二总体规划方案 项目通过对原有建筑的翻新园林景观的重新设计建造， 达到恢复原法式风貌的目的。建筑形式将以室内建筑为主，室内和室 外露天空间将通过设计有机地结合起来。此外，现存建筑在保持原貌 的同时尽量以些简捷轻巧的建筑形式连接起来，以便增强中心公园 建筑的整体感。 根据周边道路情况，主入口将位于金街出入口处，即赤峰 道和平路和丹东路的交汇处。并在入口两侧以历史艺术长廊和花 坛，吸引人流，增加出入口的效果。由于未来中心花园内部将采用步 行形式，因此将新华路与营口道交汇处的支路可以做为辅助性出入 口。另外，承德道支路处的花园路号建筑出入口距新华路号建筑 出入口距新华路非常近，且目前其进入车辆不干扰中心公园内部，因 此......”。

9、“.....可以将此支路作为酒 店和的专门出入口。其余三条支路封闭起来，并加装顶棚，用做 商业街区。 预计中心花园需要提供个车位才能基本上满足停车场 的需要。距离中心花园非常近的路停车场面积约，平方米左右， 如果全部停放轿车，约停放辆左右。如果将此处改为多层停车楼， 如三层可以停放大约辆车。花园路号附近支路可专供酒店客人 停车，加上花园路号院内部可停放些车辆，这样大约可解决 个车位。另外，可以考虑在中心公园的地下修建单层停车场，提供 个左右的车位，这样就可以根本解决中心公园的停车问题。目前 在中心公园周边几条道路也有定数量的规划停车位，目前大约有停 车位个，通过与交管部门的协调，有望增加利用道路两侧的停 车位数量，可以达到个左右。 本项目的核心原花园将应该恢复其本来的花园功能，并 按照典型的巴黎城市花园的形式重新建造，这部分结合产品的特色将 是项目的另个亮点......”。