1、“..... 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。 厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件......”。

2、“.....距项目公里处 有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在 规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施......”。

3、“.....河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂体育设施河西体育场 大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中 心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房 地产的发展，原来的部分工厂企业......”。

4、“.....大多已搬迁改造，象天津市构 件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步 带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁 了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了 该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等 工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所 在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域......”。

5、“.....项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附 近 村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。 西侧卫津河 北侧顺驰开发地块 厂区西侧刚修建完毕的卫津河 南侧在建道路 梅江南开发用地 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里......”。

6、“.....东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需 要，还需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。 燃气气源为天然气，在解放南路有的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用 地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为 万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数 额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备 设施等的拆迁补偿费......”。

7、“..... 合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用 地面积出让，即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总 规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。列表说明上述问题 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在 左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税 等费用为万元亩。两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价 中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促......”。

8、“.....折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项 目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司 土地的他项权益没有 ④土地的用途工业用地 项目用地现状的文件天津市津南区核发的津南国用更字第号国 有土地使用证 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为居住用地 规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。 去市土地局办理土地出让手续......”。

9、“.....办理国 有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在 交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明 取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是 风险所在。 风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结 合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 政策性风险评估 项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实施的 项目，该项目上马定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原因，会 控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策 的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析......”。