1、“.....项目方以利润或销 售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销 售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万， 税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现 实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供 助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见， 政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相 对较低，目前评估价为每亩万元。年后，土地的价值就将增加 到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就可以规避 所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金 的使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从 使用方面来看，资金的安全性有效性增值性是有保证的......”。

2、“.....如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大 的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作， 尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以 上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊 的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该 组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个 老人大国都是发达国家，但目前全世界的老年人有半以上的老 人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老 人为亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增 到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中， 世界经济发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿 人，占该地区总人口的比例将由目前的增加到......”。

3、“.....占总人口的比例将由 目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班 牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 二中国养老产业的现状与发展 国内老年住宅市场的现状分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的部分，最初以为 三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是 以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点 放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限 制加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是 有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年 人口的户数为万户。民政部等个部委提出，到本世纪末社区 服务设施要发展到万个......”。

4、“.....这与现 有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采 取对现有房地产开发商的贷款条件自有项目资金贷款周期 年，养老设施的建设不可能现代化成规模和持续的发展，那么在未 来的年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而 日趋加大。 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之，年成 为老年型的国家。世纪年代以来，岁以上的老年人口平均每 年以的速度持续增长，更为突出的是，岁以上高龄老人已高达 万，并以年均的速度递增。本世纪中叶，岁以上的老年人 口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，占世界老年人 口总数的。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人 口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策 性老龄化......”。

5、“.....占总人口的比重 由增长到。年比年老年人口几乎翻了番。 这期间，老年人口以的速度递增，大大快于总人口年均增长 的速度。 第二阶段发展阶段年 岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增 长到。从到年的年中，老年人口净增了二亿 多，翻了两番半多。 第三个阶段高峰阶段年年 岁以上的老年人口由亿增长到亿，比重由 增长到，比年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之的省市区人口呈老年型，其 中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川 等省市区岁以上的老年人口已超过其总人口的，辽宁河南 安徽福建等省岁以上的人口接近。 表二 中国人口年龄构成及发展预测 年份 岁 岁 岁 国内老年住宅的现状 国内老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过亿的岁以上的老年 人相比较，我国只有多所的养老机构......”。

6、“.....只能为亿的老年人解决住房问题。据估计， 目前全国老年人的退休金营利性的社会团体 和政府部门向福利性非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业 所得税和个人所得税前准予全额扣除。 年月日，全国老龄委办公室发展改革委教育部 民政部等个部委联合下发了关于加快发展养老服务业的意见 指出要逐步建立以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补 充的养老服务体系，并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。 为促进养老服务业发展，意见指出要建立公开平等规范的养老服 务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服 务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作 联营参股等方式兴办养老服务业，兴建适宜老年人集中居住生活 学习娱乐健身的老年公寓养老院敬老院。鼓励社会资本投资 兴办以老年人为对象的老年生活照顾家政服务心理咨询康复服 务紧急救援等业务......”。

7、“..... 张家界市政府为培育养老服务业，提出要加快建立和完善与世 界旅游胜地相适应具有地方民族特色的常住居民养老服务体系，布 局建设批面向国内外市场中高档次的老年别野老年公寓老年 宾馆，大力发展异地养老老年度假休闲。以永定养老颐乐园福泰 等项目建设为突破口，培育发展我市的养老企业。力争养老服务增加 值年均增长以上。张家界市三年有改观五年大变样建 设纲要。 二市场竞争性分析 现有养老产业的模式与竞争性 目前城市老年人有四种居住模式，总体而言，现状并不令人满意。 合居模式 老人与子女同住套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素如 子女住房困难父母年迈有病第三代需要老人看护传统家庭观念 的影响等。这种居住模式对社会家庭和老人都有很多优越性，并仍 将延续。 独居模式 老人居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽 松......”。

8、“.....纯老人家 庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使 家庭关系简单化对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重 压力的已婚子女都比较理想。但是，当老年人年龄增大自理能力减 弱子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映 出来。 毗邻模式 与子女或亲属相互且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模 式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点 居住环境的限定，往往是老人方做出牺牲和让步。 敬老院模式 在老年服务设施安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设施 养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。但随着 传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的 老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施 的迅速发展，由于制度管理以及设计等方面的因素......”。

9、“..... 从目前老年人居住情况来看，居住在城镇，居住在 乡村。在有老年人居住的家庭中，岁老年人有的人还 作为家庭户主，岁以上老年人户主率下降到。在岁以上 老年人户中，有的户是老年人与其子女或亲属起居住，成 为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有对老年夫妇生活的户占 ，单独老人户占，与未成年亲属起生活的户占， 也就是说的老年人户没有与成年子女和亲属起居住。 老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺 国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府社区街 道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模 极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人 些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了 些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的 改观，功能与护理手段有了提高。但规模般较小......”。