1、“.....是整个园区的商贸中心区，是开 展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。的建设已经成 为近期中关村核心区规划建设的重点。 建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒 店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分 装修。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动乃至 整个中关村地区的建设将有重要意义。 第三章投资环境分析 总体宏观经济分析 宏观经济形势介绍 中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。 中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。这样的 发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水 平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。 这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水 平......”。

2、“.....经济的 重要组成部分将会进入反常的前进状态。 排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将 会在中期内存在。 中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居 到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。 北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综 合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发 展首都经济。循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对 经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速 健康增长，综合经济实力保持在全国前列。 如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除 年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在至期间直保 持两位数字的增长速度，国内生产总值由年的亿元......”。

3、“.....年均递增率为 在至年间，北京市人均国内生产总值从年的迅速 增长到年的，约折合，美元，平均年增长率达到。 据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年的，元增加到 年的，元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续 发展奠定了基础。 据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活 跃，刺激房地产市场开发建设。 奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元的资金进行北京城市基础 设施的建设，经过这轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆 地的变化，总的方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市的差 距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至 境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。 总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展......”。

4、“.....市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着 高增长开放型知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁 荣。 国家政策及土地市场分析 近年北京土地市场调控 北京市在近两年采取了系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对 土地市场的影响重大而深远。 出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经 济和社会可持续发展，年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法试 行，及其配套政策，包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通 知北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法试行北京 市收回企业国有土地使用权补偿办法北京市土地储备和级开发暂行办法 北京市土地级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图......”。

5、“.....解决北京土地供应的机制问题规定由市政府统 组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构 分不同用途，采取不同的土地供应方式。 颁布执行年度土地供应计划 土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。年北京市首次 编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，是从严控制总量，加强计划管 理二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地三是优化建设 用地供应结构四是调整用地布局五是严格土地供应方式。 在供应结构方面，按照适当控制总量加快调整结构着力挖潜改造的 原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。 在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市二 元结构问题，如重点保证顺义通州亦庄三个新城建设土地供应等。 在供应方式 出让政策微调的影响，预计年地价虽会有上升，但将保持平稳......”。

6、“..... 房地产市场分析 年，我国商品房价平均递增，直温和上扬，而年 陡然上涨，年亦达以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的 焦点问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展人均收入水 平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为有住房消费观念的影响，也 有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的 失衡。 年是北京住宅市场不平凡的年，虽然经历了大限等重大事件， 但住宅市场供需仍然呈现出前所未有的旺盛。进入年之后，受国家宏观经 济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。 随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投 资京城地产。据统计，自年北京市住宅竣工量首次突破万平方米以来， 每年都是保持着两位数的增长速度。 二售价走势 自年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。进入年......”。

7、“.....以及土地拆迁原材料等开发成本上升供应量减少等因 素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在月份创历史最高，为每平 方米元。年商品住宅期房预售平均价格每平方米元，比年 上涨了元，涨幅为现房价格每平方米元，比年上涨了 元，涨幅为。商品住宅销售价格指数由年的上升到了 。 在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热的大背景下，北京市商品房 价格出现了大幅上扬的势头，引起了社会各界的密切关注。 三需求分析 年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持 续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为，进入 年和年后，市场交易出现了大幅放量。 商业地产市场分析 商业地产市场已经成熟 北京及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度现状水平， 均说明北京商业零售业即将进入快速拉升的阶段，对于商业地产投资来讲......”。

8、“.....任何投资所关注的投资节奏问题在北京已经不是问题。 优质商业地产项目潜力巨大 自年月日我国有关零售业重大政策的出台，中国零售业市场从 此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。主要的政策变化有三点 国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制在店铺设立方面没有地域及数 量界限享受和国内同行业基本样的待遇。 这政策对年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。据商务部统 计，从年我国商业领域对外资开放以来到年底，我国已累计批准设立 家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设了个店铺，营 业面积达万平方米。年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务 部累计批准新设了家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设 了个店铺，营业面积约万平方米。 预计年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场 的需求将继续上升......”。

9、“.....北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体， 这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。从投资机构的角度看，中小型商业 地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏 差，风险便于控制，商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣。 北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较 谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产 生影响，都进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目 的运作。根据赛睿顾问和国际机构接触的经验，目前阶段，很少有机构对规模在 万平方米以上的项目有投资计划。 北京市各区域在建商业项目供应情况 从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主 要集中在东部北部和西部......”。