1、“.....确立了商贸流通发展的目标，加快改革，调整结构， 培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设， 提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易的现代化 商贸中心建设。 统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中， 用于商业品位提升的占近两年，长沙固定资产投资每天高达 亿元，其中打造商贸中心的占。 尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化 的要求相比，尚有不小差距。主要的问题是 千店面布局不够合理。目前长沙市的大型商场相对过于集中， 网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先 进业态发展不够功能不全，有待进步改进。 大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前的 五虎闹长沙。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转 向经营，但在总量上仍相对过剩......”。

2、“.....市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场， 长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏。 二长沙商贸发展目标 根据规划，到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均 增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额 亿元以上的批发市场个，与国际互联网相连的全国性批发交易 市场个，商品交易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗 通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进 国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过至年的努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达 江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域的现 代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。 首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地 带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西的位臵，这 为长沙实现这目标提供了较好的基础条件。 其次......”。

3、“.....对商贸中心进行布局，将 批马路市场迁出城外，用大市场大流通的格局取代。长沙商业从 上世纪年代初的五虎闹长沙，到年代后期的四大国有商 业集团，再到现在的购物中心连锁超市仓储式大市场到目 前为止，长沙市形成了以五路黄兴路韶山路芙蓉路东二环 线为轴线，以五广场袁家岭伍家岭火车站东塘溁湾镇为 中心的遍布整个市区的四纵横五条主线六大商圈点缀其间的商业 布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。 第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位臵选择 项目经济位臵 国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸 批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和 雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。 项目地理位臵 项目地理位臵位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南 雨花大道以北火星大道以西二环线以东......”。

4、“.....项目东邻火 星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。 项目周边环境 项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场和在建的锦湘国际星城，北面是在建中的浙江服饰博览中 心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安 居房及门面。 项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道， 北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰 路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有 等条线路通项目所在地。 项目配套设施 与项目配套的设施包括水电气通讯绿化带停车场公 厕等 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。 为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心 城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区......”。

5、“.....中部的城市化方向应该是发 展批特大城市及以此为核心的城市群。在此基础上，应将中部培育 成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长 核心区。目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从 区域经济发展的策略考虑，中国亟待建立新的经济增长核心，以带动 中西部经济的整体发展。我们认为，第四个经济增长极应当以郑州 武汉长株潭为核心，而长沙则是这增长极中处于重要地位。 从长沙的发展战略来看，城市规模年主城区城市人口规模 万人，城市建设用地规模平方公里，年都市区城市人口 规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人 口规模万人，城市建设用地规模平方公里。 城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城 四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲 名城融为体的城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架的绿色空间体系......”。

6、“.....高速公路 京广铁路两路为主体，建设批区域性重大枢纽工程以将达亿元，年均房地产开发投资将达 亿元左右。这为长沙房地产业的发展提供了巨大的市场，也为长 沙市房地产企业提供了较长时间的发展空间。 四价格走势分析 从商品房销售价格来看，年长沙市商品房销售均价为 元平方米，同比增长，其中商品住房销售均价为元， 比上年同期增长，商品房价格在年略有下跌的基础上稳 步回升，商品房价格基本保持稳定。 进入年，房价会是个怎样的走势呢 楼价是个敏感的话题，也是个难以捉摸的话题。这个话题 直困扰着长沙的房地产界。建材成本的飙升，给了市场涨价的信心， 而临近岁末时，各大小发展商又纷纷推出了各种较大幅度优惠促销措 施，给人种物价在上升，楼价不涨反跌的印象。 开发商当然希望楼盘涨价，水涨船高，但消费者特别是准备买房 的消费者却期望房价跌下来......”。

7、“.....长沙房价 为什么涨不起来为此，长沙市建委还特意召集开发商举行了讨论， 为什么长沙市地价这么高，而房价上不来呢，而在年前，长沙市的 房价还和杭州市的房价在同个起跑线上。那么，决定房价的因素到底是什么呢年的房地产价格到底会呈何种趋势其实影响房 价的综合指数归纳起来就是两个参数成本压力和市场压力。 长沙市多个开发商均认为，在成本压力下楼价将上升。凯达集团 总裁乐根成分析，目前房地产开发在建筑成本上的增加大约已达 元平方米左右，在建筑成本的上升压力下，加上决定房地产价格的 综合成本均已上扬，楼价上涨的趋势难以抑制。专家分析，支撑 年楼价上涨的因素的确存在，是建材价格上涨令开发成本增加，二 是可开发的土地资源减少而令地价上升但是楼价不光受开发成本的 影响，更重要的是受供求关系及市场接受能力的影响，即使今年些 大发展商调高楼价，也不足以左右市场规律的变化......”。

8、“.....所以虽然开发成本对发展商的压力是明显的，但综合考虑供 求关系等因素，年楼价不可能大幅上涨，但合理的小幅上涨也 是可以预期的。 第六章投资估算及资金筹措 投资估算范围 本项目总用地面积公顷，规划总建筑面积平方 米地上建筑面积平方米其中百货商场平方米， 沃尔玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店 餐饮楼平方米，公寓办公楼平方米。地下总 建筑面积平方米，主要为，地下车库地下发电机机房 变电房空调房消防控制室等。建筑密度，容积率，绿化 率，道路面积平方米，地上道路面积平方米，地下 道路面积平方米，停车位个 二估算依据 建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 依据上述规定，根据建筑结构形式......”。

9、“..... 经营收入及税金估算 经营收入 根据项目的具体情况，国际商城建成后，其物业大部分是直接 销售，少部分是用于出租，现假设全部物业都全部按时出售。第 二三期工程开发期分别都各为年，设定第期工程在第年底前 全部售出，第二期工程在第年底前全部售出，第三期工程在第年 底前全部售出。按照商铺的层均价元平方米，二层均价 元平方米，三层元平方米，公寓均价元平方米高层住 宅均价元平方米。进行估算，第期工程销售收入万元， 第二期工程销售收入万元，第三期工程销售收入万元， 总销售收入万元。 经营税金及附加 本项目需交纳营业税城市维护建设税及教育费附加。销售房地 产按营业额的交纳营业税，城市维护建设税按营业税的交纳， 教育费附加按营业税的交纳。本项目应交纳营业税万元，城 市维护建设税及教育费附加万元，总计税金万元......”。