1、“..... 四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。 在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级......”。

2、“.....将城市定位落到 实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。 城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此......”。

3、“.....建设天府水镇十分必要。 区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。 作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。 因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。 项目可行性评价要点 区域开发的可行性 都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过 旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构 筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成 本可控制......”。

4、“.....在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行 的。 市场的可行性 古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。 每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁， 该部分游客将由部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较 低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休 闲游客的保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例 应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。 这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容 量，为万人次 根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次， 其中到古堰景区外其他景区的万人次，扣除重复统计因素，按计算实际 游客人数......”。

5、“.....天府水镇建设过程中分步建设分步开放 及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得 到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。 成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游 的人次应达万由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量万 的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。 由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例 将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长 因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律 的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。 项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。 项目安排的可行性 天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较 完整，结构清晰......”。

6、“.....打造台由多个文化主题组合而成的歌舞综艺表演，观众席呈半环形，在进 行表演的同时，提供特色美食。 玉垒山度假别墅区 沿玉垒山文庙山形成，与天府源国际接待区相连，为成都及周边地区的高 收入阶层提供别墅度假服务。 本区依山势而建，包括栋层别墅和会所俱乐部。另外，围绕文 庙建筑，设置文庙绿色广场，除保护现有文物古迹外，开辟绿色空间，设置网球 场高尔夫果岭练习场慢跑步道，使本区域成为罕见的拥有文物建筑的高级度 假别墅区。 古堰产权酒店区 处于天府源国际接待区岷江商业休闲娱乐区和中国水利博物馆区之间，以 产权酒店式公寓的形式，成为成都中收入阶层的投资休闲型项目的理想选择。 区内建筑以现代城市建筑风格为主，高度五层，层为商铺，属于岷江商业 休闲娱乐区功能，二至五层为公寓房间，共约个房间，地下开辟停车场。 产品概况 天府水镇通过项目组合，形成八个功能区......”。

7、“.....面向细分市场， 形成了多种产品组合，并体现为不同类型的消费链。例如 文化体验西街历史保护区中国水利博物馆区 旅游购物西街历史保护区岷江商业休闲娱乐区 休闲娱乐岷江商业休闲娱乐区杨柳河啤酒廊水景音乐厅古堰温泉中 心 度假住宿天府源酒店古堰度假别墅天府源产权酒店西街民俗客栈 美食餐饮天府美食餐饮区水景音乐厅岷江商业休闲娱乐区洋人街 会展商务天府源国际接待区 青少年素质教育中国水利博物馆区西街历史保护区 本地居民购物休闲岷江商业休闲娱乐区古堰广场入口接待区 不同产品间也可进行灵活组合，以此，增加了消费受众层面，最大化地刺激 了消费需求。 项目评价 生态城市型文化休闲中心区的区域功能定位正确，很好地秉承了都江堰市 的生态旅游城市的定位成都市附中心的功能和城市经营的理念以水为文化主 题定位，很好的结合了都江堰的水生态资源和城市的历史传承......”。

8、“..... 天府水镇的功能布局比较合理，地理位置上考虑到了不同类型不同层次 消费者的需求方式和需求便利面积体量上也考虑了市场效益和游客容量的支 撑功能内容安排上贯彻休闲主题，做到了景观与各类消费场所的融合，也形成 了以城市中心区和历史文化遗产区过渡带互动，城市休闲商业旅游相结合的 个性化游憩区。 天府水镇内项目较多，功能划分较清晰，但如果局限于局部开发或单体项 目开发，则单位成本开发和运营偏高，且不能构建良性的消费链，形流 和现金流，更产生不了预期的市场震撼力，也改变不了城市布局结构和旅游发展 的节奏。因此，虽然是项目的组合，但必须视为个功能结构系统，在统的战 略理念下综合考量。 区域开发能否达到预期目标，要有富于前瞻性的开发运作结构。天府水镇 开发是否到位，投资水平是决定性因素，拆迁水平也是决定性因素。 天府水镇涉及拆迁面积近亩......”。

9、“.....总计达 人民币亿元，除去招商项目部分，拆迁成本预计将达到整个项目投资的， 使得开发商将承担巨大的资金和运作风险，直接导致开发投入的机会成本很高， 盈利水平低。因此，在项目开发前提，必须仔细斟酌拆迁成本和盈利前景地关系。 第三章游赏方式评价 游赏方式结构简介 由于天府水镇是个综合性的社区，而不是个景区，消费者的消费类型 消费形态十分复杂，因此，在游赏方式上将具备多种可能性，而不具有般性旅 游休闲的方式限制。例如，半日游游客在游完都江堰景区后，由玉垒山公园出口进入天府水镇， 在古堰水台广场稍事休息，进入西街历史保护区观光购物，继而在岷江时尚休 闲中心的观景水吧条街品茶，在天府美食城用餐后，离开天府水镇。 过夜游客则在西街历史保护区观光购物后，进入中国水利博物馆参观，并 参与体验活动，然后可以选择天府源国际接待区的水景音乐厅或天府美食城用 餐......”。