土地用途商住 容积率 总建筑面积 可售面积 建筑栋数 序号项目单位数值 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分 析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家 及中山市港口镇的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 港口镇房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实 考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理 成本。 充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司 合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大 媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层， 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合 不同住户需求的多种户型，避免单。同时在建设的过程中，要时时注意政府 的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势 根据国家统计局统计数据年，全国房地产开发投资亿元，比上 年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投 资的比重为。月当月，房地产开发投资亿元，增长。 年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年 增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积 亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。 年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积亿平方米，比上 年增长，土地购臵费亿元，增长。 月当月，房屋新开工面积亿平方米，同比下降房屋竣 工面积亿平方米，下降，其中，住宅竣工面积亿平方米，下降 土地购臵面积万平方米，增长，土地购臵费亿元，增长 。 年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅 比月提高个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长 ，商业营业用房增长。年，商品房销售额万亿元，比上 年增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售额增长 ，办公楼和商业营业用房分别增长和。 月当月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长 全国商品房销售额亿元，同比增长。 年，房地产开发企业本年资金来源亿元，比上年增长。 其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长自 筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。在其他资 金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长 。 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素 根据中山市统计局数据显示年，全市坚持以科学发展观为指导，深入 贯彻落实中央及全省各项决策部署，努力在转方式调结构扩内需稳外需惠 民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生产总值 亿元，同比下同增长。其中，第产业增加值亿元，增长 第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增 长，三次产业比重为。第二产业对经济增长的贡献率为， 拉动增长个百分点第三产业对经济增长的贡献率为，拉动 增长个百分点。 工业产销增速平稳，产业活力持续增强 全年完成工业总产值亿元，增长实现工业增加值亿 元，增长。规模以上工业企业完成产值亿元，增长。从主 要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。装备制 造业总产值亿元，占规模以上工业的，增长，超出规上工 业增长水平个百分点支柱产业总产值亿元，占规模以上工业的 ，增长区域特色产业中，医药制造业增长，家具制造业增 长，增速分别高于规上工业增长水平和个百分点从经济结构 看，民营工业与‚三资‛工业齐步发展。民营工业完成总产值亿元， 增长‚三资‛工业总产值亿元，增长从产销状况看， 工业销售与生产增长基本同步，全市完成工业销售产值亿元，其中实 现出口交货值亿元，工业产品销售率，同比提高个百分点。 二农业经济持续发展，渔业产值带动明显 全市实现农林牧渔业总产值亿元，增长。其中渔业产值 亿元，增长，占农林牧渔业总产值的，是拉动全市农业产值增长的 主要因素农业产值亿元，占比畜牧业产值亿元，增长 ，占比。 三投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快 全市完成固定资产投资亿元，增长。从产业投向看，第二产业投 资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产 业投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长。 商品房销售额亿元，增长，商品房销售面积为万平开盘后十二个月，即至年月底，完成总销售任务的，约 套，销售金额约亿。 销售收入预测 周边房价比较 许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处于市城镇的中等水平，经济 发展潜力大，在未来相当长的段时间里，将有比较好的成长空间，据中山市 国土资源局数据表明中山市镇区商品房住宅均价为元平方米，低于周边 同档次楼盘的平均水平。 经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，中山港口房价上涨已是万 事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。是房贷新政策抬高门槛，开发 企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨其次是本身就稀缺的土地，协议 出让方严管后，地价还有进步上升的趋势其三是建材价格在上涨，提高了 建筑成本第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨其四 是轻轨的开通到广州珠海澳门均比较方便了，且港口的房价比其他周边城 市较低。最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因 素将让中山房价面临快速爆发的到来。 中山楼市价格现状 根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大致如下中泰峰景均价 元平方米，愉景湾均价元平方米，中凌景蒂元平方米，江东的云 森湘江风光元平方米，月畔湾元平方米，尚邦元平方米， 雅士林元平方米。 项目销售价格定位 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于 元本项目预测销售总收入为亿，详见附表五销售收入及税金估 算表。 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有 较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略 推广渠道 报纸广告 包括中山日报属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 周进行次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯 的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 ④单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能起到良 效。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集 中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄 客准备。开盘前，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告贯穿项目营销始终。 影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天 投放。 中山报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。 单张派发每天均需进行的推广方式，力求单张波及到中山的每个角落。 短信推广般个月派发次，开盘前每周发送次。 公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，开盘后视销售 情况举行。 第章建设规模与项目开发条件 建设规模 本项目总占地面积平方米，总建筑面积为平方米，建设 总容积率为，楼高层的栋，共套。 项目概况现状 地点与地理位臵 本项目水禾园期区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右侧， 项目的东面是 南面是 西面是 北面是 距中山北站轻轨火车站不到公里，自然环境优越，交通十分便利，是 个理想的商业住家的风水宝地。 土地权属类别和土地状况 本项目开发建设的土地位于中山市港口镇，经中山市人民政府中府国用 第号国土使用权证及中府国用第号国土 使用权证面积为平方米。批准为城镇住宅用地。 本项目土地的开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。 项目建设条件 港口镇基本情况 港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港澳门，位于中山市中心城区北 部，东临中山港，西接东升镇阜沙镇。镇域面积为平方公里，常住人口 近万。港口镇是中山市中部的平原地区，镇内地势平坦，河涌密布，鸡鸦水 道，小榄水道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河分别与横门水道小 榄水道及石岐水道相通，全镇水资源充沛。运输十分便利，距全国集装箱吞吐 量十强的中山港仅分钟车程。港口镇是中山市中心城区北部陆路交通的重要 交汇点，京珠高速公路与中江高速公路在镇内相连且设有出入口，番中公路从 镇东部边缘穿过并与镇内沙港公路相连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南 角，全镇交通便捷，至珠海深圳香港广州等城市都在分钟车程范围内， 成为沟通粤东粤西及穗港澳重要的交通枢纽之。 气候条件 处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨 量充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以月最多，达焦耳平方厘米 月最少，仅焦耳平方厘米。历年平均日照时数