1、“.....比上年提高个 百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。 新开项目规模快速扩张 目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态 势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比上 年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积 的，所占比重比上年提高个百分点。 存量市场占据半壁江山 年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额 亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已 购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力 统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主 力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户 数为户，占总成交户数的元的成交户数为 户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总 户数的。 市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看， 国内贷款筹资增幅高位攀升......”。

2、“.....市房地产开发企业本年资金来源累计 亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占， 比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿 元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中 仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明市房 地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺， 导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出 持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月， 市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长......”。

3、“.....房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市受。 香港东路带可开发土地资源逐渐减少，因此开发重点逐渐向风 景区以东带发展。 此区域楼盘目标群体主要为高收入阶层，外地置业者在线海景房消费中所占比重很大。 第四章第四章 消费者调查分析 第节消费者住房需求调查概述 消费者调查的目的 由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归 点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的市 场定位和形象定位......”。

4、“..... 了解此部分群体的生活习惯住房需求心理特征和消费特征，以便初步确定本项 目的消费定位。 本次调查对象为市场上同类项目业主房地产从业人员及相关政府机关 人员。 项目调查方式 由于此次市调时间关系，因此本次消费者调查并未以问卷形式进行调查。 而是采用针对样本走访的形式，主要以拜访谈话形式对调查对象进行调研， 主要拜访人员为同类项目业主房地产相关单位人员相关政府机关人员。 居住状况调查概述 该片区主力消费群可以分为两大部分，部分为本地高收入阶层，主 要集中在私营业主政府官员外企人士和国内企业高层领导等范围内，基本上 为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住另部分为外地人士，主 要集中在东北内蒙新疆山东等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目 的为居住兼投资。从产品方面看，线海景且位置较好售价较高的住房多为外地置业者所 购......”。

5、“.....本地人士认购较多， 产品形式多为多层平层住宅。分析其原因，是线海景房总价过高，本地消费 者承受力有限二是离海过近，潮湿不舒服，本地消费者不接受。而且从投资角 度看，二线稍偏位置的产品更具备升值潜力，这也是本地消费者追求的主要原因。 第二节第二节购 房需求情况调查 经过多角度多方面的调研，得出初步该片区的需求意向 立面三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧 面积线沿海物业，平层户型面积控制在 复式户型面积控制在 别墅户型面积控制在 二线观海物业，平层户型面积控制在 复式户型面积控制在 别墅户型面积控制在 户型三房平层四房复式四房联排别墅 建筑形式复式房联排及独栋别墅需求增大 装修精装修与毛坯房的比例各占半，针对外地客户提供装修较好 创新楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力 区位在土地资源日益稀缺的前提下......”。

6、“..... 不利于打造差异化 区域配套配套设施不 成熟 噪音紧邻主干道，噪 音较大 品牌开发商品牌价值 低......”。

7、“.....对本项目的物业 整体定位为 东海岸国际人文滨海住区 打造个国际的人文的浪漫的自由的诗意的滨海度 假享乐生活住区高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。走中档普 及路线。 二二项目物业定位 项目地 块 地块 面积 容积率 建筑面积 万 物业形态 价位档 次 靠海的 地块 亩 纯联 排别墅 中档偏 上 靠内的 地块 亩多层高尚住宅中档 靠海的亩 地块根据容积率的规划，建议物业做成纯联排别墅。 靠内的亩 地快根据容积率的规划，建议物业做成多层高尚住宅。 三建筑风格定位 以北欧风格为本项目的建筑风格定位。 素有国别墅之城的称号，又独享东方瑞士的美誉，本项目建筑定位为北欧风格......”。

8、“..... 四定位分析 让更多的人 买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业。 别墅，是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以 分为三个层次高档别墅中档别墅和普及型别墅。本项目在价位上把纯 联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住 宅，主要是将本项目客户群锁定在城市中产阶级的消费层。有种说法如果你 还没住上或买不起中档普及型别墅，说明你离城市中产阶级还有段距离，还要 继续努力。而中档普及型滨海别墅住宅，可以让更多的人买得起别墅，让更多的 人住得起滨海物业，乃至成为众人圆梦的首选。 二二可以满足本 项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。 市场上对高档别墅中档别墅和普及型别墅有定的判断标准。针对 东部沿海物业而言，高档别墅主要指档次较高的独栋别墅，社区环境优美产品 户型面积较大私家花园面积大私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态......”。

9、“.....容积率在以下，户型面积大于平方米， 花园面积大于平方米。中档别墅主要是指面积适中，总价在万的 别墅。中档别墅社区规划有别墅和产品等多种形态，售价在 元平方米左右，容积率在范围，户型面积大约在 平方米，花园面积在平方米范围。普及型别墅指目前市场上出现 的联排叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅，以为主，容积率在 左右，总价在万套以内，产品品质环境形态朝传统意义的别墅靠 拢，但具有比传统别墅价格低密度集中私家花园小等特点，满足了定消费 层次群体的需求。严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的 滨海项目，地块与海有定的距离，因而缺少海景和离岸线较远等不利自然 要素，物业自然走不了高端路线，因此，本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，将可回避本地 块的这些不利因素。另外，随着国家旅游度假区沿岸线的大规模开发，将会 把各项目逐渐联为体......”。