1、“.....带动了居民住房消费结构的升级。 十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速 房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工 业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用......”。

2、“.....人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和......”。

3、“.....全区人民 励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开 发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱， 是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。 蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼 价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高， 建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多 为外地开发企业开发建设。空置率并不高。 三花园临近区域房地产市场分析微观 临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园......”。

4、“..... 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约 万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。其中中心商务区规划 定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度 假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱 乐业，大力发展开放型经济。花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实 施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销 费用投入较高......”。

5、“..... 第二章营销分析 第节项目环境分析和分析 环境条件 土地性质综述 项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形 状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。 二项目周围景观 自然景观 东方景观。由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积 中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。 西北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近 万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。 南方景观。项目南临已建成的光花园，光花园是中国产的优秀住宅区，容积率低， 绿地率高，项目正对着花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。 景观综述 从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看......”。

6、“.....也是本 项目的大优势和卖点。 三环境卫生社会治安状况 本最大升幅不会超过，现分别设开发成 本上涨分析项目经济效益变动的敏感程度。分析结果如表。 表开发成本影响程度分析表计量单位万元 开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率 全投资收益 下降幅度 平衡点 由表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨 ，全投资收益率就分下降。当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡 状态。由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛的竞争机制是项目获 利的重要保证。 二销售价格的敏感性分析 由于市场行情的波动变化或出于竞争的需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接 影响项目实现收益的下降。对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价 并不高......”。

7、“.....经可研人员和有关专家估计最多下降。现设价格分别下 降，分析由此引起的经济效益下降程度。分析计算结果见表。 表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元 单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度 平衡点 由表所示分析结果可看出，本项目的全投资收益率对销售单价的变动特别敏感。当单价分别下降 时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈 亏平衡。由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要的。 六运用概率树法进行财务风险分析 针对本市房地产市场特点和本项目的优劣势，可研人员运用法对项目实施过程中开发成本 销售单价的上涨和下降进行了概率估计，经专家们的估计概率如表......”。

8、“.....画出概率树分析图。 销售单价开发成本发生的可能性全投资收益加权全投资收益 合计 图销售单价开发成本变动概率分布图 由图可见，全投资收益的加权期望值为万元，且全投资收益大于零的概率全投资收益 ，项目无任何风险。 第五章国民经济评价 国民经济评价是从整个国民经济的角度，从宏观经济的战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来 的影响，以及整个国民经济为项目付出的代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。 本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目的特点，进行国民经济评价，可在财 务评价的基础上，对财务评价中的有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益......”。

9、“.....是在完全公开市场条件下获得的土地使用权，不存在价格扭曲现象， 故不予调整。 规划设计费是社会中介服务机构收取的费用，不存在价格扭曲的现象，不予调整。 工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。 建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。 发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后的开 发间接费为万元。 销售推广费不予调整。 税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。 财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。 考虑到项目的销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。 二间接费用与间接效益 本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。 本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本 项目的实施能改善上述之状况......”。