1、“..... 房地产开发资质暂定资质 三项目建设的必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住 质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。 本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。市长王歧山指示要加 快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。 另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心的新 城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环 以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较 长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。 广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是 商品房开发区......”。

2、“.....危改回迁区总占地面积平方米，总 建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积 平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居 民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设 弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的......”。

3、“.....规崇地字 规崇地字号 建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标 五可行性研究报告编制的假设和说明 由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据 依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建 字综合确 定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准......”。

4、“.....即通路供电供水 排水供暖通气通讯及场地内土地平整。 本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考 虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非 正常条件下的取数。 假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。 委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。 六可行性研究报告编制单位和编制人员 可行性研究报告编制单位 北京房地产评估有限公司 北京联盟投资顾问有限公司 二可行性研究报告编制人员介绍 第二章项目投资环境分析 北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五 开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳 定运行态势。 总体经济及产业发展稳定，市场运行良好......”。

5、“.....比上年增长，连续第年实现 两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上 年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值 亿元，同比增长。人均地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济 形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的 发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图 亿元 亿元 指数 人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进步 加大对商品住宅的需求 年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市 总户数由年万户上升到万户盛。 另外，随着业主对写字楼产品品质要求的不断提高，年新增写字楼项目的档次配 套设施方面等都有定程度的提高......”。

6、“..... 未来北京市写字楼整体市场供应量将有所上涨，但新增写字楼供应将有所回落，写 字楼投资需求相对旺盛，销售量将有所增加。写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写 字楼价格仍有突破空间，租金水平将保持稳定态势。 五北京市商业房地产市场分析 进入年，北京市商业房地产市场异常活跃，年成为商业房地产开业高峰 年，超过万平方米商业项目集体面市，为北京市商业市场注入了新的力量。这些商 业项目大多依托周边聚集的住宅项目，借助良好的交通配套环境，发展前景广阔。下 面从供应需求以及价格方面看下北京市总体商业房地产市场状况。年北京市商业房地产市场总体供应面积约万平方米，较年同期 增加了万平方米，同比增长了。由于年国家对于住宅房地产市场的宏观 调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了商业房地产，从而造成商业房地产市场繁荣的 景象......”。

7、“.....商业房地产市场逐渐饱和，纯商业用地用房供 求关系将向买方市场转变。 年北京市商业房地产供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约万平方 米，占整个北京市总供应量的，其次为海淀区，供应面积约万平方米，占。 以上两个城区合计占到北京市商业房地产总供应量的左右。 商业房地产市场空置率较高，近几年需求接近饱和 根据不完全统计数据显示，目前北京市在售的商业房地产项目超过三成处于空置状 态。究其原因，主要有以下四点首先，北京商铺面积大量集中供应，同期招商，而作 为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶 段的供需失调，导致了定面积商铺的空置其次，诸多项目在设计时未考虑不同业态 零售商的硬件需求特征，在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无 法接受，因此就造成了空置现象再次，随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入......”。

8、“.....因此造成空置最后，投资者的不理 性间接导致了空置率的产生。随着年奥运的临近，商业房地产市场供应逐步到位， 或者已接近饱和，投资商业房地产需慎重考虑。 年北京市商业用房成交平均价格为元平方米，城八区中东城区价 格最高，达到元远郊区县中，大兴的成交价格最高，达到了元。与 年比较，年每平方米销售价格上涨了元，同比增长。这表明，北京市商 业环境的发展改善及奥运经济的带动使投资者对商业房地产市场的信心加强，对市场价 格起到了显著的推动作用。另方面，北京市年度土地供应计划中，将商服用地 减至公顷，以及商业发展白皮书对中心城区商业设施发展的限制，使得些热点区 域的高端商业物业更显稀缺，价格相应大幅上升。 虽然商业房地产仍处于开业高峰期，但随着商业房地产市场逐渐饱和，以及众多开 业项目招商不利经营惨淡，投资者对商业房地产投资将更加理性......”。

9、“.....从供应结构来看，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和区 域商业中心发展。另外，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。第四章项目区域房地产市场分析 崇文区房地产市场分析 崇文区房地产市场概况 近年来，崇文区城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋 优化。随着城市建设的发展，崇文区开发建设了批商品房项目，如北京新世界中心 宝鼎广场北京新世界太华公寓幸福家园绿景苑东花市住宅小区金鱼池危改小 区忠实里小区等。近三年来，崇文区又推出了些品质较高规模较大的商品住宅项 目，如国瑞城本家润园新怡家园富贵园新景家园等。总体看，崇文区房地产 市场有以下几个特点 产品开发的物业类型比较单，以商品住宅项目为主，商业用房为辅 早期，崇文区区域内房地产开发的物业类型呈现普通住宅高档公寓写字楼及商 业用房多种用途齐放的局面......”。