1、“.....预计到年人均达到美元，标准化 连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿 进发展便利店。 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固 百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将 在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送 系统是专业店专卖店成功的要点。在未来零售格局中，专业店专卖 店应占有相当的比重。目前在图书医药汽车及配件家用电器钟 表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮 有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。第页共页 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁 京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味......”。

2、“.....连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并 渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡 人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策 略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展的店铺， 多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几 年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。 餐厅聚集旺市。的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食， 这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作 为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根 专卖店专业市场得到大力发展......”。

3、“.....商品 品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮 业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅 游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商 机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批第页共页 连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为 商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略 模式的确定，对预测商业今后几年的发展方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超 市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理， 同定价，统经营的方向已经势不可挡......”。

4、“..... 将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的 变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将的投资潜力，成为写字楼和住 宅底商的强有力需求者。 需求区域分析第页共页 从近年的需求情况来看，商业物业需求的区域仍然集中在人流量大交通方 便的住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村 地区普遍成为投资者的投资目标，其次是海淀区。从需求方向看，对商业用房的 最大需求量体现在对小型摊位的需求上。 租金售价分析 销售价格 元平 方米 出租价格 元 平方米 天 年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元第页共页 平方米天。同比上月租售价格水平略有提升......”。

5、“.....而最低只有元平米 最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。 新增出售情况 系列 中安盛 业大厦 莫奈花 园 大红门 亮驿服 装城 那尔水 晶城 爱家国 际收藏 品交易 家乐福 双井店 新增商业物业平均出售率达到了。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商 业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。 反映出地理位臵处于成熟商圈的大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场的追 捧。 对市商业地产市场的展望 预计供给 供给继续放量。 未来的住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进步增加， 尤其是在亚运村和中关村地区。在目前已知的数百万平方米的开工 量中，在年之前，地区将新增万平方米的商业物业供应。 商业物业项目定位愈趋合理。第页共页 新增的供应令市场竞争加大......”。

6、“.....迎合不同消费层次的需 求，方面，传统的商业设施在积极调整业态另方面，开发商将更加注重项 目定位和市场细分，从市场定位推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。 定位更加明确的新型业态也不断出现。比如预计于今年月日正式开业，位 于海淀区中部蓝靛厂西三环和西四环之间的新燕莎，总建筑面积约 万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同 时还进驻了多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活 的基本形态，强调体验互动和娱乐购物体化的销售方式，引导消费者体验都 市时尚新生活。 南城区域将成为市可发展商业项目潜力地区。 市南城商业发展还是处于较初期的阶段，市场空白明显，商业环境交 通环境消费力支撑等方面均有待提高，随着市房地产物业发展和建设速度 加快，外来人口的不断增多，东北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此 同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间......”。

7、“.....顺应区域发 展特点，引进有定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。 预计需求 未来商业市场的需求将稳中有升。 外来资本继续看好市场。 中国对外资零售业开放的承诺和市场所具有的带动效应，将吸引更多的 资金特别是国外资金流入商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店 也相继进入，它们对位臵好人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类 商场的租金还会维持在高位。第页共页 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这主要 是因为市娱乐市场的开放力度不够。 中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。 预计价格 预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。 预计租售方式 商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租， 方面可以有所收益，另方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成 为以后商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大......”。

8、“.....任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而 在于其未来的发展及功能定位。 商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利 润。但由于其开发周期长投资大，受经济发展和政策的影响大，再加上受城市 商业发展区位商业发展项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响，风险 很大。因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位 与规划。 项目地块基本指标 项目地块位于市朝阳区南磨房乡与化工路交点的东 北角......”。

9、“.....地块四至范围如下 东至王四营乡界，南至焦化路，西至化工机械厂，北至观音堂路，地块占地 面积亩合计平方米。 由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚 未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在万平方米左右。 商业区位及道路交通 项目商业区位评价 环四环商业带将得到极大发展，这趋势将为项目提供良好的发展基础。 从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近年内进入高速发展第页共页 阶段，理由如下 首先，市的城市规模正在进步扩大，围绕四环路新建了大量的居住 小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的成规模的 购买力。 其次，从发达国家大型城市的发展历史看，城市中空化已成为必然的 现象外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码。以此而论， 市中心区则难以有进步发展的有利条件。 第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升......”。