1、“.....消费潜力较大。年年社会消费品零售总额 消费品零售总额增长指数 图表年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。 商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。 其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 不会大幅变化。年淮南市消费支出结构图 食品 衣着 家庭设备 医疗保健 交通和通信 教育文化 居住 杂项商品 食品衣着家庭设备医疗保健 交通和通信教育文化居住杂项商品 图表年淮南市消费支出结构 同时商铺供应结构两极分化......”。

2、“.....主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主 要为集中商业，其次为内街。 图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌......”。

3、“.....部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。 从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都营业面积，中高档百货，对面的财富广场，建设内 容也是商场超市等业态......”。

4、“.....因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。 二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体 这样的发展轨迹是与城市的经济发展水平相关的，同时，由于信 息时代的来临，整体呈现信息大爆发的状况，各种各样的新兴名词涌 入进来，这使得些地区的商业发展呈现跳跃式的发展，不在遵循普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力的商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理的布置 却可以得到较为满意的投资效果......”。

5、“..... 产品附加值高 图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现 代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 个购物中心应该控制在万平方米以下的规模 百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是 在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。同时实力强大的 后进入者，会逐步取代传统的老旧百货商场，形成总规模的动态平衡。 保持着家效益较好......”。

6、“.....也可译为旅游商业区休闲商务区 等，是城市中以游憩与商业服务为主的各种设施购物饮食娱乐 文化交往健身等集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成 部分。可以这样理解的意义以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活的休闲商务区。 是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新 兴产业区，它将休闲娱乐科普博览主题旅游精品购物等各类项 目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而创造现代都市新亮 点，商务地产的概念其实也出自对于的认知。 中心商务区 包括有百货商店办公机构娱乐场所公共建筑等设施的城市核 心部分。 与的关系 具有最高的中心性可达性和拥挤程度人际和信息交流良 土地价格，最集中的最高档的零售业，以及最高的服务集中性。 是相对于提出的。 在区位选择上，通常有商业性土地价格可进入性和经济 地租的相互作用决定......”。

7、“.....外国流行的 的区位则常取决于景点。如海滩大瀑布国家公园入口处，或个 历史区域里。 城市中心则是利用城市广场天然水景进行人工造景。 在形态上，相对于是城市零售设施高度集中的区域，大部分 都是成长条形的，以步行街形式设计。 在功能上是从城市的功能中分化出来的，两者之间存 在十分密切的联系。形成互补的基本形态，以零售商业商务办 公为主体，则以休闲娱乐为主体。城市的功能 根据业内专家的观点，的功能按其提供的服务类型可以分 为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。 休闲娱乐功能是的首要功能。与传统的中央商务区有着 密切的关系，不少学者认为是的有机组成部分和题中之义。 在演变过程中，的功能逐渐出来，区域的休闲娱乐功能 由此也得到提升。 商务功能是对传统中央商务区主要功能的沿袭以及扩展。 是城市繁荣的标志，上世纪中期以来......”。

8、“.....也有部分设施提供相应的会议展览居住包括 商务公寓等餐饮等服务，这不是的主流功能，充分挖掘提 升的非主流功能，形成，将大大有助于整个中央商务区的配 套完善，引起更多的投资者驻足。 当于存在时，旅游商业功能也是的主要功能之 。旅游商业主要是以景带商，也就是充分发挥旅游景点的扩散 效应，挖掘商业发展的整体优势，形成块历史文化和商业文化内涵 丰富与众不同的休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文 化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游 促商以商促游，实现经济效益社会效益的统。 城市同时给本地及周边居民足够的重视。提供了休闲度假的 地方。的类型 大型购物中心型如广州天河城 旧城历史文化改造区型南京夫子庙上海豫园商城北京王府井。 新城文化旅游区型深圳华侨城珠海九州城......”。

9、“.....对房地产市场住房需求意向的相关因素进行分析，得出了住房 需求者在购房面积意向价格意向户型意向付款方式意向及月 收入水平等基本结论 购房计划及用途 通过对购买住房目的的调查我们发现，目前购房者购房最主要 的目的是原有住房面积太小，需增加居住面积，改善居住环境 其次为需要新房结婚和拆迁原因相比之下， 用于投资和害怕房价上涨而购房的购房者占少数。由此可 以看出，目前淮南市购房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的 住房需求。淮南市购房用途结构图 改善居住环 境， 新婚和拆迁安 置， 投资保值， 改善居住环境新婚和拆迁安置投资保值 图表淮南市购房用途结构 家庭月收入 通过调查发现，淮南市目前家庭月收入元以下的超过， 其中，元的有，元以下的超过......”。