1、“.....我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展 方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统 采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求 共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供 选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细 分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消 费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业 都将得到更快速发展。 北京市商业地产市场的基本情况 据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米， 上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米......”。

2、“.....近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商 也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业 地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。 预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。 商业地产开发企业发展概况 但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。根据北京市商委的商业发展规划，预计 在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年 提前实现，到年人均商业面积达到平方米。在最近新批的 房地产项目中，有万平方米左右的商业地产项目，未来的北京商 业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃， 并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业 和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业 地产时要格外慎重......”。

3、“.....而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装 城也有不错的业绩。反映出地理位置处于成熟商圈的大型超市和服装 餐饮类商业物业较受市场的追捧。 对北京市商业地产市场的展望 预计供给 供给继续放量......”。

4、“.....尤其是在亚运村和中关村地区。在目前已知的数百 万平方米的开工量中，在年之前，地区将新增万平方米的 商业物业供应。 商业物业项目定位愈趋合理。 新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消 费层次的需求，方面，传统的商业设施在积极调整业态另方面， 开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位推广到运营， 都将日趋具有计划性和专业性。定位更加明确的新型业态也不断出现。 比如预计于今年月日正式开业，位于北京海淀区中部蓝靛厂西 三环和西四环之间的新燕莎，总建筑面积约万平方米，将有燕 莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同时还进驻了 多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活的 基本形态，强调体验互动和娱乐购物体化的销售方式，引导消费 者体验都市时尚新生活。 南城区域将成为北京市可发展商业项目潜力地区......”。

5、“.....市场空白明显，商业 环境交通环境消费力支撑等方面均有待提高，随着北京市房地产 物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东北部区域可供 商业发展的空间逐渐减少。与此同时，现阶段南城已经具备了较好的 经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有定特色 之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。 预计需求 未来北京商业市场的需求将稳中有升。 外来资本继续看好北京市场。 中国对外资零售业开放的承诺和北京市场所具有的带动效应，将吸 引更多的资金特别是国外资金流入北京商业市场。除近年流行的大型 超市外，各种品牌店也相继进入北京，它们对位置好人流多及运营 成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较 小。这主要是因为北京市娱乐市场的开放力度不够。 中小投资者异军突起......”。

6、“..... 预计价格 预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。 预计租售方式 商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进 行出租，方面可以有所收益，另方面，可以大大降低风险。这种 商业的经营方式将成为以后北京商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。 北京市商业地产市场发展总结 产品定位普遍走高 商铺租价平稳上扬 地区成发展重心 社区商业受市场追捧 商业地产项目开发的政策法律及规划依据 这次报告的主要政策和规划依据是 全国商品市场体系建设纲要 城市商业网点规划编制规范 北京市商业网点规划 详细内容见附录 立地开发条件 项目立地条件 按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的 现状，而在于其未来的发展及功能定位。 商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实 现开发利润。但由于其开发周期长投资大，受经济发展和政策的影响大......”。

7、“.....风险很大。因此在进行项目分析时，必须 进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位与规划。 项目地块基本指标 龙房商道项目地块位于北京市朝阳区南磨房乡，东四环与化工路 交点的东北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块， 地块四至范围如下东至王四营乡界，南至焦化路，西至北京化工机 械厂，北至观音堂路，地块占地面积亩合计平方米。 由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工 宿舍也尚未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积 在万平方米左右。 商业区位及道路交通 项目商业区位评价 环四环商业带将得到极大发展，这趋势将为项目提供良好的发展 基础。 从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近年内进入 高速发展阶段，理由如下 首先，北京市的城市规模正在进步扩大，围绕四环路新建了大 量的居住小区......”。

8、“.....因而形成不 断扩大的成规模的购买力。其次，从发达国家大型城市的发展历史看，城市中空化已成为 必然的现象外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要 砝码。以此而论，市中心区则难以有进步发展的有利条件。 第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也 在发生着深刻的变化。消费者求实求廉的理性消费心理已经成 熟，而城市中心区的商业商品价格居高不下，逐渐被越来越多的 消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的 良好前景。 第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。 第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极 性。方面满足政府对商业设施配套政策要求另方面，兴建 商业设施有利于提升房地产的市场价值。 第六，四环路更利于商业特别是些先进的业态形式的经营。因 为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的多万 辆私家车的消费家庭......”。

9、“..... 第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，可为 大规模经营的先进的业态所用，以便满足消费者的全面需求。 最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业态如 更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。这表明 其发展具有充分的社会与经济的合理性。 东扩为项目带来发展机会 年月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。其中位于和东部的朝阳北路朝阳路西大望路通惠河北路 约占公里，占了近三分之二的工程量。随着交通线路的建设改造， 区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的中心， 京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力，而 东扩会带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进 当地消费进而带动商业发展，在这种情况下项目商圈内商业地产的 需求会有很大增长。而在房地产开发的进程中，商业地产必将随之 得到发展。因此......”。