1、“..... 二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。 由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设 单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职 工以及在萧县投资置业的人员为主。 近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量 提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制 度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴 的及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向 平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已 成时尚。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力 相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。 萧县县城现有私立中学所......”。

2、“.....是农村学生私 立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县 城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们 的首选。 四区位优势带动了萧县房地产用地发展。 萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少 徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大 的发展空间。 据此估算萧县房源目前尚有套需求。 二营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求 种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋 予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广 互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着 成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。本 项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下优势 低价开盘......”。

3、“.....掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项 目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业， 基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 二促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念， 在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场 售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主 题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始......”。

4、“.....由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式 般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点 的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该 项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。 项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动 市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是全面突出 显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。 销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要 在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销 销售面积只剩多少等。 销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已 售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这阶段的广 告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱， 直到停止宣传。 三人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作......”。

5、“.....做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 四销售促进 价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素， 这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指 导参观，提高项目 太阳能的运用。对太阳能的应用，不只局限于太阳能热水器，同时 还可以利用太阳能来改善室内的温度和湿度。 利用新型墙体材料保温隔热。除了室内环境的舒适性，生态住宅还 包括了室外废弃物的处理室外通风避免光污染污水再利用等。 室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说 将生活垃圾分为有机物无机物玻璃金属塑料等类回收处理，就能 最大限度地化废为宝，循环利用。 良好的室外通风，是室内通风的前提。因此，必须在提高用地率的 同时，采用建筑物底层架空等方式，改善小区内的通风。 通过就地处理污水，把污水变为中水，可以用于浇花洗车。洗水 池的水直接通向厕所，这样，洗衣服洗菜的水就可用来冲厕所......”。

6、“..... 二整体规划设计方案材料和荷载设计方案 混凝土强度般为，住宅为砖混框架或剪力墙结构。室内填充墙 及自承重内隔墙均采用轻质材料，自由内隔墙采用轻质墙体。 设计荷载 包括恒载和活载 主要恒载 钢筋混凝土 厚加气混凝土砌块加饰面 厚加气混凝土砌块加饰面 轻质隔断加饰面 普通钢门窗 厚楼板面层普通 玻璃幕墙 活载 走廊门厅楼梯 消防疏散楼梯 厨房 卫生间 地下车库 上人屋面屋顶花园 设备用房般为 风荷载 本建筑基本风压值为，地面粗糙度为类。 抗震设防 地震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，抗震分组为第 组。本工程为丙类建筑。 二功能分布 地块为瘦长型，南北间距较大，规划中共分成个规模不等的居住小 区。每个小区基本都有各自相对的商业居住部分，我们将商业与居住隔离开来，在保证建筑形态上延续的同时，又便于形成的景观环境， 保证居住区的安静和商业区的人气......”。

7、“.....结合小型商业打造出主要 商业街，形成特色商业街区，从而很好带动了整个商业片区，丰富建筑功 能形态的同时，也会为周边居民带来便捷的购物环境，完善居住区的配套 设施。 居住区北部以安置房为主，中部及南部以商品房为主。住宅的房型根 据地块的环境不同进行差异化设计。在地块沿商业街部分，我们皆设置了 小房型，中心景观部分布置大房型，地块以多层住宅为主，部分小区中心 景观处设置社区服务中心，布置社区服务站物业管理等公共配套设施， 以满足小区的需要。住宅与景观相互融合，彰显尊贵，打造商档的都市 景观住宅。 三道路设计 多个住宅小区的内部道路按照先进的交通安静概念进行设计，避免直 线型道路所带来的高车速，可从根本上减少由车辆所产生的噪声，营造安 静的居住环境，这样也可以使居住区的内部环境形成与外部城市不样的 道路景观。 小区的停车方式以多层住宅底层停车为主，利用多层住宅南面开间较 大的开间布置车位，小区内部沿小区主干道布置少量停车......”。

8、“.....减少对南面卧室产生的噪声干扰。 结合小区的中心绿化带设计个与车行道路相通而又相互分离的步行 道网路。步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系 起来。步行道的设计更加注重其多样化，局部放宽成小广场，局部通过植 物与建筑形成个狭窄的空间，使步行者可以体验到丰富多样的室外空间。 四景观设计 居住区着重强调社区环境塑造，把社区生活空间作为艺术研究对象， 从而营造出具有园林生活情调的康居环境。将景观渗透到小区的每个角 落，创造可达性共享性强的景观效果。规划将小区景观充分引入到各个角落，并努力保持整个小区视线上的 畅通。有条件的住宅单体底层设计内院，庭院是单体建筑的补充和衬托， 力求最大限度地完善不同方位的院落与室内的行动视线景观等关系的 处理考虑私家庭院与公共景观之间的融合私家花园的围合形式力求多 样化，丰富视觉效果。 充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的处理 和发挥，使之与整体建筑风格相整合和协调......”。

9、“.....并且，总体景观 设计总体规划设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。 五建筑风格 建筑风格的设计在很大程度上主导着消费者眼球，目前萧县处于个 比较注重数量的发展期间，所以在建筑的风格上几乎都是千篇律，基本 上没有什么特别之处，对此，项目的开发建设在风格上要与其他的楼盘有 所不同，建议多层建筑方面在结合萧县现有的楼盘样式的基础上加以改进， 包括外墙的颜色，增加空调机外放位置等等，在别墅方面，主要以现代建 筑艺术为主，大胆造型简约流畅的线条，部分结合苏浙皖园林建筑 外观代表性的风格。 六户型设计 根据萧县家庭的人口数及日常生活起居习惯，以最科学合理的布局达 到使用功能，把没有实际使用功能及重复功能的部分放弃，在些重要区 域适度放宽，控制总面积，从而在提高单价后，总价不会太高，限制市场。 具体的设计，由专业设计师在这个参照这个构思下完成。 小房型做大量的飘窗，最好以两房厅卫，两房两厅卫......”。