1、“.....向东可与 日本韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛 的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中 心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。 东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖 福州路南京路山东路的部分地区，已经规划作为中心，并 且已经建成了近万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中 起到了关键性的接纳作用。对主区要做进步的细部规划，合 理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿， 增加城市中心区绿地面积，以达到显山露海透绿的景观效果， 为商务区创造更为宜人的外部环境。 拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路号，地处青岛的 中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼酒店商场 公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划......”。

2、“.....位于东经北纬 ，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相 连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市 南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。 年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五 市县级万人。 青岛市是中国东部重要的经济中心城市沿海开放城市和港口城 市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运 会唯的伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人 文居住城市之。胶济铁路流亭国际机场和深水的港口码头，组成 了连接世界各地水陆空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛 城市定位发展的目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。 年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市 的目标，进步加强宏观调控......”。

3、“.....促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面 进步，确保了十五计划主要目标的完成。繁荣青岛平安青岛 文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿 元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值 亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全 市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政 般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税 系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收 收入亿元，增长。 第二节青岛市房地产综合分析 青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带 动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后， 房地产业才开始起步发展起来。从年以来......”。

4、“.....各阶段呈现以下特点 增长扩张期 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆 炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的 调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和 。 青岛房地产的这轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青 岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。 青岛市房地产概况 单位万平方米 年份 房地产开发 投资万元 施工房屋 面积 同比增 长 实际销售商 品房屋面积 同比增 长 房地产开发企 业数量 回落调整期 经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产 进入小幅盘整回落和调整期......”。

5、“.....房地产开发投资额分别同比下降， 年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降 。但由于有青岛东部开发这有力因素的支持，加之政府采取有 力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情 况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调 整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着 房地产走势的新轮启动。青岛房地产年发展概况 单位万平方米 年份房地产开发投资亿元同比增长 施工 房屋 面积 同比 增长 实际销售 面积 同比 增长 企业 数量 复苏回升期 进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温， 年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比 增长，实际销售面积同比增长，市 场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势......”。

6、“..... 三项目劣势分析 由于处在奥运海岸线的商务及居住规划建设大发展的时期，其 周期和市场目标与本项目重合，因此本项目从定位及整体概念策划 规划设计等基因工程起，就必须充分考虑到规避未来的市场竞争 风险。 四市场机会分析 市场空白点 从市场布局来看，写字楼和高级酒店公寓主要集中在香港中路和 南京路交叉点周边区域内，写字楼及商住两用公寓林立，竞争加剧， 且同质化严重。青岛市目前除了少量几个项目在硬件设备上基本达到第三代写字楼的要求外，其余大都为第二代写字楼或二三代过渡产 品，与北京上海的高档写字楼相比，整体水平相差很远。而公寓多 为商住两用，缺乏实际意义上纯粹的高级酒店公寓。随着青岛市产业 结构的调整和国际城市的迅速发展，以及现在人们对健康的超级重 视，与国际流写字楼接轨的第四代写字楼和高级酒店公寓的市场需 求加强......”。

7、“.....而青睐 的边缘区域。本项目可以说是抓住了市场的两个空白点，是对顶级 写字楼和公寓的需求，二是对人与自然和谐均好的办公和居家的追 求。 产业基础和市场需求的支持 据有关部门调研显示，建设的城市至少应该具备个条件 足够的国际影响力足够的经济实力，国内生产总值超过亿元 城市基础设施完备处于资金流信息流和物流的核心位置聚集了 各个方面的人才。 年青岛市完成了产业结构的调整和大青岛的城市规划，城市 基础设施建设全面铺开北方航运中心外贸进出口额全国第青 岛港吞吐量增速全国第山东省金融中心城市等使得青岛市逐渐处 在了资金信息物流等核心位置年奥运会的契机将极大提 升青岛的国际影响力，青岛的名牌企业扬名海外且青岛的总 额远远超过了亿元，大量的海归派回国创业......”。

8、“.....广阔的发展前景和优美的自然风光吸引了国内外大量的企业和人才来青发展。这所有的切显示出了青岛大踏步迈向 区域化国际中心城市的步伐。而商务设施的建设不是凭空制造的，必 须与城市功能产业发展和市场需求紧密相联系，必须有相当强大的 产业支持，这切，青岛都具备了，缺少的只是与城市地位相符的配 套和平台。 以奥运为契机的城市配套日新月异 条条新道路的建设使得青岛的交通框架正在被重新构建。滨海 步行道滨海大道东西快速路期二期延吉路打通鞍山路 山东路南京路综合整治几十条沙土路改造等等，整个城市的交通 功能正在悄然之间进行着革命性的提升。 垃圾全部无害处理加速开发清洁能源到年，全市基本 实现卫星光缆等多种形式的立体式通讯。在搞好浮山湾地区建设和 中央商务区规划建设的基础上，将充分利用海滨旅游资源的优势，严 格控制前海线的用地以及开发建设......”。

9、“.....争取用两年时间完成渤海天然气的引 进项目，并加快本地天然气市场的开发。城市配套的全面提升前海 线用地的严格控制，都为本项目带来了福音。 五项目威胁分析 目前，青岛市区域内已建和将要建设的项目有中房乾豪国 际广场五四广场地下休闲广场和奥运商务办公区湛山软件大厦 湛山宾馆改造海天三期等，从潜在竞争来看，本项目与这些项目会 有部分重叠，如目标客户销售周期等。第三章项目建设规模 根据青岛市规划局青规函业字号文和号文的 有关规定，济南军区青岛第疗养院和青岛中能置业有限公司对 第二疗养区改造工程进行了概念性规划方案招标，通过评审初步确定 了入围的概念性规划设计方案。 济南军区青岛第疗养院第二疗养区改造工程总用地公顷， 总建筑面积万平方米。其中期工程即青岛国际贸易中心 用地公顷，建筑面积万平方米，建设写字楼酒店商场 住宅和公寓等二期工程用地约公顷......”。