1、“.....该区域距前湾港 公里，距市中心公里，距流亭国际机场公里，紧邻环胶州湾高速公路 济青高速公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有定产 业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电 子信息新材料先进机械制造海洋生物与医药仓储物流等。周边青岛 出口加工区环海经济开发区空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。 期范围内平方公里已达到五通平，基础设施投资累计亿元， 自来水供水能力万立方米日，污水处理能力万立方米日，供电总容 量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日， 具备承接项目的基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了 良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家山东省制 定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该 区域成为青岛市北部最为活跃的经济带......”。

2、“.....虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面 临着些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体 水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业 产值比重不高科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差 异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进步加强和完善 支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有 待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距胶州湾北岸高新区 的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高 与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住 生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不 足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用......”。

3、“..... 项目建设符合青岛高新区建设发展规划 建设现代化全球城市打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三 次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的枢纽。在空间发展上， 采用生态经络，湿地岛链的空间发展理念，形成核两带三岛群 多园区的岛链状空间发展格局，正是青岛高新技术产业新城区总体规划 的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。 项目的实施以拥湾发展为契机，是将青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区建设发展的需要 依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐区 建成青岛北部新城区核心区的布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安臵盐区职工宿舍面积平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发 展的需要。 项目的实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次......”。

4、“..... 是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望 很大。二是周边区域存在个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速 发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房 欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风 盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适 宜的居住条件。 综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青 岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需 要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青 岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。 第章市场分析与项目定位 房地产市场分析 全国市场分析 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态......”。

5、“.....中国 房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也 随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调 整，接着长三角华北中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现东部地区深度调整。其中珠三角地区全国房价 重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨 量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较 大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势 比较严峻。 同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大的知 名企业的大盘，比如恒大万科富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三 类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业 项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比 年出现大幅下滑，估计萎缩成......”。

6、“.....因 此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年的 商品房大幅回落到左右。至于年，全国房屋成交量将依然在低位 徘徊，全年成交价格比年将会出现负增长。年全国楼市触底反弹的可能性最大。 年月以来，随着雷曼兄弟破产两房被美国设计费 工程监理费工程造价 城市规划技术服务收费建筑面积 综合开发配套费建筑面积 不含供 热燃气 部分 建筑企业养老保障金工程造价散装水泥专项资金建筑面积 建设工程新型墙体材料专项基金建筑面积 水土保持补偿费建筑面积 白蚁防治费建筑面积 防空地下室异地建设费人防建筑面积 预备费 建设期利息 建设投资 投资估算的主要依据如下 工程费用 直接工程费用按青岛同类结构建筑物装修标准造价结合现场实际 估算。不含暖气安装热力燃气管网，混凝土全部按商品混凝土考虑......”。

7、“.....参照政府及行业相关规定，按照市场价估算。详见投资 估算表 三政府规费 按照高新区城阳区青岛市现行有关规定计取 四土地费用 按照每亩万元人民币计算，亩土地费用万元。 五预备费用 预备费用以第二三四部分费用之和为基准，按计取。项目方案二投资估算 直接工程费用万元占 二其他费用万元占 三预备费用万元占 四建设期利息万元占 建设投资万元占 方案二建设投资详细估算见表......”。

8、“.....建筑成本较低。 维护管理费用 方案为多层建筑，物业管理费，维护费用较低。 产品营销方案由于建筑成本低，维护管理费用低，销售价格也就较低，针对周 边市场居民的市场需求，有利于商品房的销售。 投资方的总成本费用 方案由于成本低，投资方的资金缺口少，可以降低银行贷款额度，减 少资金压力和利息费用，从而降低总成本费用，从投资角度，采用方案， 对投资方是有利的。 公摊面积 采用方案，建筑公摊面积少......”。

9、“.....可获 得较大的使用面积，比较有吸引力。 缺点 采用方案，项目底层占地面积大，也就是建筑密度较大。 采用方案，项目房型功能布臵不如方案二灵活。 方案二的优缺点正好与方案相反。综合上述情况，推荐项目采用方案 ，很明显在确定销售价格的情况下，方案的盈利能力也要优于方案二， 下章财务评价不再进行两个方案的盈利比较。 资金筹措与使用计划 资金筹措 项目方案建设投资万元。资金来源包括 职工住房拆迁补偿金万元 建设单位贷款万元 建设单位自筹万元。资金使用计划 本项目总投资万元，投资计划与使用方案如表所示......”。