1、“.....历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物 流贸易的发展，以形成阜阳价格，更好地发挥阜阳现代化中心城市的对外辐射功能。 本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单经营粗放的老路， 而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象的商业广场。项目建 设的这指导思想与阜阳发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流 通业的发展进程中，迅速提升阜阳市场的总体水平方面做出突出贡献。 本项目拟建的皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区的整体发展战略，积极打造 个全新的集多种服务功能为体的现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经 营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动阜阳市新轮发展规划的实施。 项目的建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象 由于本项目规模大定位高......”。

2、“..... 方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加税收， 增加就业，为地方经济的发展作出贡献另方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商 贸城相关行业的发展，如房地产业仓储业运输业其他商业等，形成明显的侧向关联带动 作用。 项目的建设将进步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范围 目前，阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大。其原 因，是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物 流设施。 过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物 流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有 利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强阜阳物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域 地位......”。

3、“.....该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了万平方米。 本项目建设在皖西北商贸城中心广场，则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提 高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业 价值，促进地区经济发展有明显作用。 三项目建设的可行性 区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿申报过程中， 得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济 业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度 架构健全，运行有序。 本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所在地 有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的......”。

4、“.....适应商业市场的建设发展。 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充分的论证。 四项目可行性研究的依据 阜阳市城市规划方案 项目建议书编制规范和要求 阜阳市经济社会统计资料 皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案 安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。 阜阳市收费明白卡 委托方提供的其它有关资料 委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 五开发商简介 阜阳巨龙房地产开发有限公司简介 阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质的开发 企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两名高级 工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和 省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历......”。

5、“.....规划建设面积平方米，总投资 额亿元人民币，总建幢楼房，其中幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部 竣工幢高层为层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣工。 雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。 第三章市场分析与预测 皖西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析 阜阳市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进行本项目各功能房产的 市场定位。 社会经济状况 中国社会经济状况 根据亚洲开发银行的评估，中国在年的经济增长率约为，其增长主要是因为 强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐 观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保 持强劲。国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右......”。

6、“.....阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐 步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在市委市政府区委区政府的坚强 领导下，克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影，全天候服务。建议使用卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题， 包括来访客户车辆的管理临时卡。 节能本项目主要节能为水电。为了进步降低能耗，节约能源，减少生产成本， 应采取多项节能措施，主要措施有 所有设备选型尽量采用节能型。 为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。 设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制 度。 外观风格建议稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化生态化人文化 的主题。 目前阜阳市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术新材料......”。

7、“.....智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运 用，生态化概念是种新兴概念，主要体现为采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统 加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症 具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 功能元素建议 呼吸幕墙非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在 中间过滤流通。 隔热玻璃普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒 隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。 遮阳板节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体 外观增添许多生态感。 板式写字楼牺牲些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。 立体空间绿化随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统 取代......”。

8、“.....其中商业面积万平方 米含餐饮娱乐地产，占总建筑面积的，而从物业价值上讲约占总物业价值的。所以 本项目的销售重点是商业地产含餐饮娱乐用房。价格策略低价入市快速销售滚动发展逐期提升。 由于地产是个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。 低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成羊群效应，其路线是提升价格快速成交，形成热 销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空 间，快速形成口碑。 这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是 调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经 升值，充分发挥口碑宣传的效用。 这里的低价是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的......”。

9、“.....需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低 于市场心理预期价格推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期三 期的销售打下坚实的基础。 形象策略形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价 格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统设计，向市场表达项目自身独特的硬件和 品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。 宣传推广策略 卖场营销 在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前 期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之 时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累 的客户。 活动事件招商及营销 本项目借助系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度......”。