1、“.....所以，金州商业街的 建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司的资金利用率，是大连中凯创业投 资有限公司经营发展的迫切需要。 项目概况 拟建地点 大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。 建设目标 金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈区域将形成现 代化多功能便捷的地上与地下互动的核心商业中心。 商业街开发将不会影响现有金州区商业中心地表绿地，工程完工后，将建成 标准较高的休闲广场。商业街将建设地下层，通过商业街形成地下交通网络， 疏导商业中心人流，缓解目前商业中心交通拥堵的状况，并减少交通事故。同时 商业街集购物餐饮商贸休闲以及停车服务等于体，与周边的商业网点自 然结合，为市民提供处购物消费娱乐休闲场所。 经营方式项目建成所有商铺用于销售与租赁经营......”。

2、“..... 建设规模 景观道路 斯大林路地面街道改造，景观节点上设置休闲广场，现有步行街局部拓宽， 重新铺装设计。 进出口 地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出 入口个。同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。 建构筑物 工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米 胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建 设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置 个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。 公用工程 本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程 建设......”。

3、“.....项目建成后，对改善金州城 市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用， 建议加快设计，尽早建设。 第章市场预测 市场调研 金州区经济发展概况 大连市经济发展概况 金州区是大连市的重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨 大的推动作用。大连市是金州区的直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和 消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发 展水平和消费市场状况是进行金州区商业市场开发的前提。 国家统计信息网公布，年大连市综合经济实力继续提升。初步核算， 全市实现地区生产总值亿元利路吉野家高档好 门市胜利路休闲品牌好 调研结果及分析 从商业形态上来看，通过实际走访，发现本区域商业形态较为完善，高中低 档分配较为合理......”。

4、“.....尤其品牌店，风味小吃等业 态比较成熟，但是整个区域分布缺乏连通性，安盛购物广场和新玛特之间需要横 穿两条主要干道，交通极为不便新玛特安盛购物中心和步行街之间大约有 米距离，将传统商业和新兴商业体完全隔离，整体来看，商业体系并不是很 完善，缺少关键的交通枢纽。 从人群消费习性来看，通过和当地消费者沟通了解到，当地人相对来讲更爱 面子，所以当新的商业体成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的 品牌支持，故销售情况相对较为理想。但由于新兴商业品牌支持等相应的成本增 加，导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两级分化，很大部分顾 客只能选择区步行街购买低端产品，产品结构逐渐倾斜。 从周边商业体的投资价值来看，主要购物场所都是为招商或者招租模 式，相对经营成本较高，销售利润降低，通过对部分经营业主的走访......”。

5、“.....档口面积平米不等，租金大约在 元年,按年回本计算，售价高达，万元区间通过当地中介公司 了解到，商业区中心网点没有空置率，售价般在万元以上，租金相对较低， 年回本。 从业态业种上来讲，新玛特和安盛购物广场代表了新兴商业体的经营模式， 主要布局以超市珠宝品牌服饰鞋帽箱包运动电器连锁美食为主， 金州商城和步行街代表了传统的商业模式，主要经营小百，化妆品，小饰品廉 价服饰等低端产品市场上相对于流行时尚休闲娱乐文化等产品属于空 白点。 通过上述市场调研分析显示，金州区现有商业市场尚有较大发展空间。良好 的经济发展大环境，日渐攀升的居民消费能力等形成了潜在旺盛的供需消费市 场，而供需市场的出现为商业开发企业提供了投资发展的大好时机。因此，建设 购物餐饮休闲多位体的立体化景观式商业区十分必要。 所以大连中凯创业投资有限公司开发金州区地下商业街具有广阔的消费市 场基础和经营发展空间......”。

6、“.....非农业人口约万人，外来务工人口约万 人金州区全区接待游客万人次，其中海外游客万人次金州火车站目 前有条火车运营线路通过，年发送旅客万次，日均发送万人次金 州区公路客运量万人，同比增长公路客运周转量亿人公里，同 比增长。 消费市场是由多种因素构成，包括消费群体组成消费倾向商业网点布局 及其配套条件等等，要做好金州区消费市场预测，必须做好客流量消费倾向及 其相关因素分析。 商业街客流量分析 本项目市场调研客流量的统计时间为年月日，星期。根据消费 特点，每星期是消费淡日，因为周末休息日购物高峰刚过，统计数据略低，平 日商业中心购物人流更加旺盛。 商业中心客流量统计表 表统计时间年月日星期 地点商业街新玛特人行道新玛特南门新玛特北门金州商城和新玛特之间的人行道 时间 状况进入人 年龄结构 青年 中年 老年 出来 提袋人......”。

7、“..... 提袋率为 出来人，提 袋率为 客流组成 固定客流 周边常住民众，为消费群体的重要组成部分，约占居客流量的。 定期流动客流 整个金州区居民周边区域进入金州消费人群，占据客流量的近。 扩展客流 来金州短暂过渡人群，约占客流总量的左右。 市场预测 通过调研了解到，金州区当地人相对来说，比较注重生活档次和质量，所以 当新的高档商业街成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的品牌支 持，故销售情况相对较为理想。但由于新兴高档商业品牌支持等相应的成本增加， 导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两极分化，很多顾客会选择去 步行街购物，客流量中以消费普通产品为主仍然是消费市场的主要倾向。因此， 普通产品与般消费品和高档品牌的合理配置是商业街经营的客观需要和功能 定位的主要依据......”。

8、“.....商业位置是客流聚集量的决定性因素之，良好 的位置即能带来客流聚集量商业规模是影响客流聚集量的重要因素，商业规模 越大客流容量会越大，但客流聚集量却与规模成非线性关系。本商业街所处地理 位置十分优越，尤其是项目建设的东入口紧邻金州长途客运总站，可为商业街带 来大量客流近万平方米的可租赁面积形成了规模较大的商业场所，能够容纳大 量消费人群。 商业业态的定位及其完整性。业态定位是客流聚集量的另决定性因 素，定位准确规划合理即可形成期望的客流聚集量，从而促进商业的良性发展。 本项目商业定位为购物餐饮休闲多为体的复合型业态与现有消费需求相吻 合，经营范围广且配套设施完善。 市场预测 项目所在商业区直径米范围内日均客流量达人次各观测点日均 客流量超过人次，平均提袋率约，节假日期间会有高于平日数倍的激 增。 消费群体的主力为青年，而这人群的消费主要为休闲型消费，而中老年人 群则主要以补给型消费为主......”。

9、“.....而由青年引导的休闲型消费比 例与之大体相当。 休闲型消费 由于整体消费水平的逐年提升，休闲型消费在整体消费比重中占有相当大的 比例，以金州区商业区域客流量为例，多半顾客的购物是在满足自身的休闲需求， 这类顾客约占客流量的近。 补给型消费 日常生活中所需物品的挑选与购买可称为补给型消费，此类消费为日常行 为，在整体消费倾向中的比例却较小，接近客流总量的。 其他类型消费 外来流动人口形成的本地消费，虽然整体比重中所占份额不大，但有定增 长趋势，约占客流总量的。 从上述分析看出，金州区地下商业街的建设能够满足不同群体不同消费类 型的需要，在定程度上能够搞好金州商业市场，吸引更多消费人群，带动金州 商业市场的繁荣旺盛，促进金州区经济的进步发展，提升金州区整体竞争能力。 具有定的市场需求和经济基础，是十分必要和可行的......”。