1、“.....据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比 上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异......”。

2、“.....年有约的土地正在开发 和已确定开发。年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 中的待改造地区，具有定的购房需求潜力。 区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之。近几年来， 该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有 定的影响。年市接待游客万人，年接待游客万人， 年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到 年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入 亿元。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连 安居乐业的外来人口，为该市房地产业进步发展拓宽了市场......”。

3、“.....市区共有人口约万人，约万户人口增长率为， 自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造 约万平方米。新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。连 云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居住 面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面积 平均增长万平方米。近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求 量在万平方米。 连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造的拆迁户 二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是 流动人口。预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需 平方米计算......”。

4、“.....约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年 连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。 三连云港市历年房地产价格走势分析 年末......”。

5、“.....到年 月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比 百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去 年涨幅高达。 四连云港市房地产市场现状分析 年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜 局面，市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看 东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等 方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目 基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三 月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将 近元平方米。 南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。 西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前 两年不是很受欢迎......”。

6、“.....与西部价格形成极大反差， 故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被 抢订空，并且其价格高出紧邻的新海花园元平方米，达到元 平方米。新海预付款方式 解决，以此方式采用滚动方式，保证该项目营运资金的需要。 第三节资金来源和投资计划 项目总投资来源 项目总投资万元资金除向银行贷款万元外，其它资金自筹。 二投资计划 该项目建设期为个月，资金根据施工进度逐月投入。 第四节资金回笼计划 本项目的资金收入来自商品房预售和销售，根据项目的开发进度计划 和销售计划，逐步收回全部投资。根据项目的具体位置环境标准价 格等因素和周边商品房销售状况及居民的购房需求等因素，预计在项目建 设阶段，可实现预售面积，剩余部分将在工程竣工后数月内全部销售 完毕并收回全部房款......”。

7、“..... 二财务评价基础数据该项目的建设期为个月，评价计算期为个月，销售期为 个月建设和预售可同时进行。 第三节销售收入销售税金及附加 销售价格 根据市场调查分析及本项目房产定位预测销售价格，以不变价 确定计算期内各季度房价含税。 二销售收入和税金 该项目集商品住宅和商用房为体，因此售价不同。售价以三种 价格估算，借以进行敏感性比较分析，从中取适中的售价。具体估算 结果见下表 销售收入估算表表 单价万元金额万元 序 名称 建筑面 积 号售价金额售价金额售价金额 商品住宅多层 商业用房 沿路 商业用房 层 二层 车库 服务用房 阁楼建筑面积 拆迁安置返还 合计 第四节销售总成本 销售成本主要由土建费用公用设施费用宣传费用税费及城市综 合配套费组成......”。

8、“.....项目所得税按新税法即按利润总额的计算， 提留三项基金按计算。 表项目利润分配表 单位万元 序号名称金额 销售收入 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 三项基金 可分配利润 销售利润分配比例图 可分配利润 三项基金 所得税 总成总成本费用 第五节财务盈利能力分析 本项目似从投资利润率投资利税率投资回收期内部受益净现 值等方面进行盈利能力分析。 销售总收入为万元，销售税为万元，销售利润在所 得税前为万元，所得税后为万元......”。

9、“.....净利润 万元，利税总和为万元。 二所得税前后的利润总额与总投资和销售收入之比分别计算投资利 润率和销售利润率。 投资利润率所得税前 投资利润率所得税后 销售利润率 销售净利润率 投资净利润率 投资利税率 经计算，投资利润率所得税前为，投资利润率所得税 后为，销售净利润率为，投资净利润率为 本项目投资利润率较高，主要原因该项目地块为公开拍卖净地块。 该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅的售价升值 潜力大。 第六节敏感性分析 该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析 建设周期因素本项目建设周期计划为个月，如不能按期完工， 每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼的速度，若能 提前个月交付使用，则可加快资金的周转......”。