1、“.....几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失 至少在以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案 是尽快面向商户表达开发意图，激发商户为希望而坚守二是 开通客流的补救措施三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。 我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户为希望而坚 守。所以，对货场的开发，显得更为迫切。 我们深知，路局各级领导直十分重视货场的生存和发展。 货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾 注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视货场 的整体开发工作，组织专业人员进步开展调研论证规划等工 作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握货场开发的主 动权，尽快启动货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百 姓心中的崭新形象。 第四章合作目标 经济目标 合作后货场年交易额亿，中力物流与商会联合体共同收 益约亿元年，商户收益约亿元年......”。

2、“..... 创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。 为政府提供亿元的税收贡献，优化货场市容形象。 铁路利益保障目标 合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入 按万元保底，当分红高于万元时，按股权分配，当分红 低于万元时，由联合体从股权收益中补足。 铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素 下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。 铁路职工并编入合作公司统管理按年月日 货场供职人数为限。 第五章合作方式 组织架构 图 控股 中力物流与商会联合体组成的合作公司对各项目控股。在控股 原则下招商，以确保对各项目的实际控制权。 合作期限 中力物流与商会联合体的合作期限为年。期满后，若继续 合作，另行协商若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归 合作公司，并按当时市值评估值作价转让......”。

3、“..... 股权预测 划拨仓库用地按万元亩测算，土地价值约亿元。按 容积率加负层规划设计，附着物投资约亿元合作公司在 各项目按控股联合体投资约亿元考虑投资阶段性和 铁路利益保障元素，预估合作公司中中力物流股权，联合体股 权股权最终分配，以专业机构评估为准。 合作公司 中力物流商会联合体 项目项目项目项目项目商业项目 货场商业园管理项目主要收益来自于项目规划设计招 商物业管理等。 建材市场项目主要收益来自于租金广告以及自营等项目。 智能仓储项目主要收益来自于仓位租金物流管理等项目。 玻璃期货交易项目主要收益来等科学发展观元素，项目的社会价值和经 济价值将会更大。玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥 钢材的市场生命力相差无几。 随着光伏玻璃现代玻璃导电玻璃液体玻璃调光 玻璃发光玻璃玻璃基片等系列的新兴产品问市......”。

4、“.....目前， 河北保定已经建成中国第栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为 万度。在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大 力支持下如雨后春笋般地兴建。 玻璃市场始终存在较大波动。以年为例，玻璃基础材料价 格波动幅度直逼。 玻璃与其他材料的最大不同在于终端交易环节的量身定制。 玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业年 产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和 传统项目的重复建设。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以 最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的 倾力相助。 第七章项目投资分析 商业区管理项目 该项目主要负责地块的规划设计，公共部分建设综合体辅助 项目运营招商和各项目的物业管理。 投资预算 测算基础为建筑面积 规划设计包括市场调研论证规划设计审批，预计投资 万......”。

5、“..... 图图 项目布置图项目功能图招商包括广告宣传等在内的招商投资，预计万元。 物业管理物业管理系统软硬件总投入预计万元。 投资合计亿元 投资收益 投资增益各个项目启动前，按元收取次性配套费，并 按元月收取配套养护费。次性收益为亿元，利润为 亿元亿元亿元配套养护年利润为万元成本 万元万元。 物业管理收益按元收取，收益万元成本万元 万元。 收益合计次性收益亿元，另每年万元。 建材市场项目 建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前， 将占据商业园的区域。按建材类别分别为瓷砖洁具 玻璃门业板材等五大主体市场。 投资测算土建设备装修招商等按元计，预计 亿元。 收益测算租金广告活动等按元计，亿元年。 效益测算亿元年成本万元年亿元年 智能仓储项目 智能仓储项目按层及第层共计，合万，主 要负责仓储物流管理。 投资测算土建设备招商等按元计，亿元......”。

6、“.....预计亿元年物流管 理按元，预计万元年。 效益测算亿元亿元成本万元亿元年。 玻璃期货市场项目和商会总部项目 由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前 述项目中进行改造转移，届时再作分析。 投资与收益预测表 项目名称 投资 亿元 年成本 亿元 年收入 亿元 利润 亿元 备注 商业区管理项目另收入亿元 建材市场项目 智能仓储项目 合计 当期收回投资 亿元 图 建设周期 针对货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为 年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周期 评估投资及回报。 回报预测 全项目每年利润亿元含税。 合作公司应得利润为亿元。 中力物流收益约万元，联合体约亿元。第八章风险评估 市场风险 货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表的建材 市场异军突起。在上级领导的支持下，精品城与玻璃行业合作......”。

7、“.....实践证明，中南玻璃城的 成功进驻也显示了时代精品城的历史荣光。由于诸多因素的变化将 应有的市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更 优越的软硬件投入，实行亮点打造。 市场保有量的风险预测与防范 货场现有商户约家，开发后将达到家，相当于现 有商户的倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之。 解决方案应采取五个步骤是培养现有商户成为开发的主力军， 从优惠投资权等方面放宽政策。确保现有商户沉淀，扩大转介绍。 实现在现有基础上翻翻家的目标二是尽快启动招商宣 传工作，在路中央商务区金太阳等正在执行拆迁的地段或 建制地引进商户和品牌，实现家进驻的目标三是通过广告等 手段，将尚未进驻的建材品牌引进货场，实现家进驻目 标四是引进城市综合体概念，将补充性质的项目引入货 场，如餐厅酒店银行百货娱乐等等......”。

8、“.....实现相当于家建材进驻的面积。 市场持续性的风险预测与防范要实现货场项目青春永驻，最好的解决方案就是不断 升级。在市场运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资 源，必须提前准备超越现状的成长性项目。比如，我们考虑的玻 璃期货交易和商会总部基地项目，现在看来，可能有很多条 件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。 政策与效益风险 国企改革随着市场经济不断健康的发展，走出了具有中国特色 的成功路子。铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰 盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路的改革攻坚阶段即将来临。在 项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革 等，但是开发不能等，刻不容缓。要认真分析政策前景，切实把握 政策变化的机遇与有利因素，规避可预测的风险。 利益分配的风险预测与防范 有的国企改革总会在改革之后背负国有资产流失的议论......”。

9、“.....防范这风险，是在程序上依法 讲科学，和铁路投资人的利益分配，除了这两个主体之间的讨价 还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当 裁判，做出中性公正的判断二是建立分配工作的阶段性协商机 制，可能因为条件变化导致原始评估的客观失衡，所以，有必要建 立后期利益调整的协商机制，保证项目健康长久双赢。 宏观政策的风险预测与防范 铁路什么时候改革如何改革，在目前看来，存在诸多未知因素。如何打造种合作思路，既符合现有政策，又能适应将来政策 变化，是货场整体开发项目机制建设的必修课。有点我们肯 定，无论宏观政策如何调整，保持发展，提高效益的方向是不会变 的。因此，我们建议，在合作机制中，考虑双轨制的元素，即 方面保持并延续现有机制存档，另方面创新并发展新机制， 寻找种进可攻，退可守的策略。 职工消化的风险预测与防范 职工进入新的合作公司，工作习惯可能与以往不样......”。