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豪华商务旅游酒店项目可行性研究建议报告书.doc 豪华商务旅游酒店项目可行性研究建议报告书.doc

格式:word 上传:2022-06-24 11:06:30

《豪华商务旅游酒店项目可行性研究建议报告书.doc》修改意见稿

1、“.....职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快,民航表现突出 财政金融保持稳定,存差略有扩大 企业景气上升,信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始,深圳市酒店的入住率逐年提升,在年年达到阶段 性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降,其原因是受到 的影响......”

2、“.....酒店入住率急速下降,月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷,原 因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后,深圳市酒店行业迅速恢复元气,仅仅用了两个月的时间,也就是 在月份的时候就已经超过了前期的高位,并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低,是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原 因,因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升,并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率全面超 过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年,深圳酒店业市场持续向好,月酒店开房率均超过去年同期水平,五 黄金周期间,深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市,充分利用 的政策利好,以及整合自身的各种优势......”

3、“.....进而成为区域经济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看,经济的持续高速增长以及物业税的即将开征 等,有利于深圳房地产市场的持续稳步发展,但全国性的经济过热现象,加大了政府实施 宏观调控的决心和力度,这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看,控制局部过热的投资需求,扩大消 费需求从投资结构看,对局部过热的行业投资高消耗高污染投资,对各地形象工程 高档住宅等投资要调控,而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资,仍 需扩大 当前经济正处在个重要关口,只有树立和落实科学发展观,控制固定资产过快增 长,加强煤电油运综合协调,注重结构和效益的提高,才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年疫情的影响,深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复,并且 在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下,酒店入住率迅速回升......”

4、“..... 深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多发展商自管 雅兰酒店栋层, 万多 发展商自管 芭堤雅酒店栋层酒店式公寓 发展商自管 丹枫白露单栋层三九阳光物业 东方威斯栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高,甚至是周边公寓住宅价格的倍。 在市区,产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 受的影响,年深圳市酒店的年入住率仍然达,经营情况良好,产权式 酒店的年入住率也在之间浮动。般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店 的平均入住率要低,其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同,般在旅游区的产权式酒店经营规模较小......”

5、“.....楼层基本上低于层,尤其是投资性较强的产权式酒店而 在商业区或市区附近的产权式酒店,其经营面积相对较大,经营楼层有的超过层 酒店管理公司分析 深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问,发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段,而且规模般偏小,聘请专业的国际酒 店管理公司成本投入太高。因此,大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看, 随着产权式酒店的逐步发展,酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购 买信心。 深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 虹楼 东方楼市整体崛起之期已经指日可待 龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在横岗......”

6、“.....有绝对的稀缺性。因此,项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场 横岗镇的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平,但仍然存在整体规模小酒店管理 公司品牌度低客户构成单等问题,相对于横岗目前整体房地产市场的高速发展已略显 滞后。从长远来看,在横岗经济和房地产市场的快速带动作用下,酒店业的发展将步入良 性发展阶段,酒店业及相关产业将越发成熟......”

7、“.....各种配套完善 项目方圆米内,高尚物业众多,集中了横岗镇政府规划国土局横岗所新亚 洲广场龙洲百货等行业机构 紧邻深惠公路侧,人流旺盛,项目所在区域商业氛围较浓,并且发展空间很大。 景观价值分析 项目的景观资源丰富,坐拥横岗中心位置,视野开阔,中高层单位基本无遮挡,四周 景色秀丽。 项目分析 分析 优势 项目位于横岗区域中心,周边各类市政配套设施完善,环境优美,且紧邻区域政府 办公区,具备良好展示面 区域最高档酒店,享有定的市场知名度,目前以商务客人为主,是典型的商务型 酒店,对客户的综合吸引力较大 发展商属于具有政府背景的国有控股企业,能给客户以坚定的购买信心 项目本身已具有定的酒店客户资源贮备,具有强大的潜在客户群基础。 劣势 项目入住客户类型单化,入住率偏低 项目配套设施经营般......”

8、“..... 机会 带来的政策利好,为投资型物业的良性发展奠定基础 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车,进步缓 解交通压力,横岗楼市能量得以释放 中海振业卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快,带动整个横岗房地产市 场快速发展,区域形象迅速提升 产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态,销售外部环境极其优越 外资企业多,消费能力强 本地居民可支配收入高,投资欲望强烈。 威胁 投资型物业市场整体环境不乐观,市场潜在竞争压力巨大 作为新兴的房地产投资模式,在该区域尚无先例,市场存在定风险性 国内经济持续过热,房地产和金融政策收紧,物业税的开征等给项目的经营带来不 确定因素。 应对策略 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性,将项目与该片区其他类型酒店相区别......”

9、“.....出奇制胜 配合项目横岗地标性建筑的外观,充分利用良好展示面,强化楼体及现场包装,迅 速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势,通过有针对性地实施点式营销策略,尽 可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势,对辖区内各外资及本地企 业进行重点宣传,促成集团购买。 两大策略化解劣势与规避风险 项目进行准确市场定位,并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方 案,吸引客户购买 针对自身酒店配套设施经营的劣势,我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司,增 加酒店产品附加值,提升形象档次 利用政府背景优势对项目进行信誉担保 快打快销规避政策风险。 结论 通过对比分析区域市场的各种特征,以及影响本项目的各种因素,认为本项目在 该片区的酒店市场中占有很大优势......”

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