1、“..... 房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在定的 价格差距，去年全县的房地产价格走势。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 第到第季度价格继续上浮缓慢，第季度在季度价格基数相 对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯 公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退 出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出 来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止， 居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅 这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市 场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年蓬安房地产市场的销售情况 趋缓......”。

2、“.....除吸纳上市的部分商品房外，还消 化点往年的空置商品房。 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住 房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至 成年的期限。公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首 选。 微观市场特点 从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完 善，环境道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售 量均高于中心地区。从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的 主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位， 受市场的青睐。而面积大都在平方米之间。 从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘 占主导地位的格局。 从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受， 也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位高品质楼盘 接受还有待灌输......”。

3、“.....去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足 市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格 中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。 从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优 美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发 展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较 大的投入。 从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合 红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主的需求为中心， 提供全方位的配套服务。从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到 达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的 作用。 分类物业特点 从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。 总的来说，蓬安商品住宅的开发销售都取得了较大的发展，销售价 格销售量年中均有增长......”。

4、“..... 住宅 住宅类物业直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售， 直都是市场的焦点， 普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点 高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的 议论点。 商业 蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业 发展，只有建设路条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来， 区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展 速度。 四有利投资经济形势成因分析蓬安慨况 蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤， 南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽 约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面 积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农 业人口人，占。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。 地形呈南北两端高中间低，般海拔在米之间......”。

5、“..... 蓬安经济 近年来，蓬安国民经济健康发展。二三产业比例分别为 。农村经济充满活力，年水果产量达万公斤，制种产 量万公斤，出栏生猪万头，小家禽万只，蚕茧水产蔬菜 产量稳中有增，粮食产量亿公斤，粮经比例调整达到森 林覆盖率达，劳务输出万人次，创收亿元。工商经济快速 增长。马电嘉宝等批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。规模 以上工业企业实现产值亿元，税费万元。商贸企业销售总额 亿元，实现税金万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达 户。招商引资个，资金亿元，海峡丝绸齐祥食品金华纺 织金坛电化等大批企业落户蓬安，使私营企业达户，从业人 员万人，年交税金万元，促进了县域经济发展。 蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经 济新县绿色生态靓县和财税收入富县 蓬安资源 蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里......”。

6、“.....流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建 的马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝的美称。植被种类繁多， 主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆 等种珍希树种。水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕 项目财务净现值，表明项目除达到基准的收益率外， 还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收 益率 且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。 项目投资利润率销售利润率投资回收期 总投资 万元 总销售 收入万 元 总利润 万元 净利润 率 项目总投资额为万元，总销售收入为市场以两年 的使用权出售万元......”。

7、“.....保 本点 即销售收入达预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本万元，保本点 即项目开发经营成本达到预测成本的，项目处于盈亏平衡状 态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计 算期平均状态计算的结果。 四财务评价结论 本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。 十四风险分析 为了确保风险分析的质量......”。

8、“.....使投资决策者能更好地把握风 险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。 敏感性分析 敏感性分析表见上图 敏感性分析图见上图 二定性分析 自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程 和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房 地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火 灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。 政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与 经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是 全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生 重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时 处理由此而引发的风险......”。

9、“..... 经济风险 经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和 经济发展有关的不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价 风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风 险。 技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量 的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改 变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或 计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险 施工事故风险市场供求风险。 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市 场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性......”。