1、“.....建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超 过米。 多层住宅，建筑层数不低于层。 中高层住宅，建筑层数不超过层 地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。 套型分析 别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。 多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。 拟建规模 拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容 积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。 拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案 别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中的方案比较。别墅 多层住宅中高层方案为推荐方案。 初步规划确定的产品规模别墅,套多层住宅， 套中高层住宅层，套商业店面房汽车 库，个车位。 三销售价格 别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩 套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获 得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后......”。

2、“.....首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据 传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很 有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土 地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍 价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多 层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层 价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。 本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房 的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。基本分析每平方米售价定为元。 若干专家预测的平均值......”。

3、“.....汽车车位每个约万元。 四销售计划 别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年 内销售余下的。 多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后 年内销售余下的。 五回款计划 签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。 中高层造到三楼再付 封顶再付 土建结束再付 交房再付 六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得 的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而 且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协 议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来 的好处几乎全部用于土地费，容积率是决定经济效益的重要 因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的是规划设计的优化方向。 全部建别墅方面销售压力较大......”。

4、“.....容积率很难接 近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目 初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表......”。

5、“.....可见，由 于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。 别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅 的需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提 高经济效益。故为推荐方案。 第四章项目实施进度计划 根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期，共 个月。最迟不得超过，共个月。因受竣工日期受限制， 因此，必须在规定时间内次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。 合同规定的土地付款和工程进度要求详见表......”。

6、“.....第次 土地第二次 土地第三次 要求开竣工日期 限期开竣工日期 完成工程量时间 土地付款和工程进度要求 续表 日历时间 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 项目计划时间 项目评价分期 土地第次 土地第二次 土地第三次 要求开竣工日期 限期开竣工日期 完成工程量时间 土地付款和工程进度要求 续表日历时间 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 项目计划时间 项目评价分期 土地第次 土地第二次 土地第三次 要求开竣工日期 限期开竣工日期 完成工程量时间 ......”。

7、“.....设定基准收益率，以的内 部收益率推算的土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用 由万元至万元，测算了多个方案各方案的投资只有土地费用 和财务费用不同。基本方案的项目总投资构成情况详见表。 项目总投资估算表 表单位万元 序号项目名称总投资备注 开发建设投资 土地费用 前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费......”。

8、“.....单方造价元 商业配套单方造价元 公共配套设施费按规定面积计算 间接开发费 财务费用贷款利率 管理费用 销售费用 开发期税费房修基金 其它费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程 费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分 摊，其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊 的费用和单位产品开发成本详见表......”。

9、“.....计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至 开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年期。 投资使用计划 根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地 费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于 ，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度 期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和 第期付。 建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费 用在工程和业务开展期间均匀使用。 财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。 资金筹措计划 资金结构 资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款的般要求，银行贷款不超过项 目总投资的或土地出让金的，其余由资本金和预售收入解决。 资金使用的顺序 般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投 入使用的自有资金般不低于土地价值或项目总投资的。......”。