1、“.....随着城市建设进程加 快，内陆工业化战略的推进，为自贡市的城市建设注入了新的活力 和强劲的动力。自贡市城区由平方公里经过几年的时间猛增至 平方公里。城市居住人口达到万人。自贡市抓住机遇，深 化改革扩大开放。经济建设科技社会事业持续快速健康发展， 全市国内生产总值以年均的速度增长。 自贡市气候宜人，起伏的丘陵满是绿意，釜溪河穿城而过，已形成 酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行 业。现有科研机构个，科技对经济发展的贡献率为，为自贡市 商贸繁荣提供了有力支持。全市有集贸市场个，专业批发市场个， 全市年国内总产值亿元，比年增长，与 年相比年均增长，人均国内生产总值元，比年提高 元。 二政策环境条件 自贡市汇东商业广场的开发建设，符合当前中央关于实施西部 大开发的战略部署，符合国家城市建设发展方向，同时也符合自贡市城 市建设的总体规划。自贡市汇东商业广场得到了自贡市政府大力支持......”。

2、“.....详见自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东 商业广场项目城市建设配套费的请示自通联号。 三自然地理交通条件 自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线汇东路与丹桂大 街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。项目建成后将是汇 东新区的标志性建筑。该项目在市区，供水供电有可靠保障，目前水 电路通讯已到位。 全市气候温和，属亚热带湿润季风气候，年平均气温为， 年降雨量毫米主要风向为东南风，最大风速为四至五级，日照率 ，年无霜期天。 四工程地质及水文地质条件 工程地质条件 自贡市位于四川省中部地区，自贡市汇东新区地貌为中南部沿釜溪 河两岸浅丘坝区，地形起伏较小，地质构造简单，基岩地层以侏罗纪中 统沙溪庙组和第四纪全新统近代河流冲积物，地层承载力高，工程地质 条件较好。 水文地质条件 自贡市区域内年降水量毫升，主要集中在月份，地下水 位较低，水文地质情况件较简单，对基础稳定有利......”。

3、“.....汇东大酒店西 侧。用地两面临路，西侧是华福大厦，北面是海关办公大楼。用地景观 交通条件良好，极具商业价值。场地周围城市基础设施完备，水电 气接口条件便利。 现状用地约平方米，南侧稍高，西面较低，高差接近米， 较为平整。现场内无需要保留的名贵花木及树种。 三设计原则 自贡汇东商业广场是集商业办公为体的城市综合建筑，该工程 的开发建设应兼顾社会效益经济效益环境效益，充分发挥黄金地块 的社会和经济价值 人防位置及形式 本工程地下人防位于地下层，为平战结合地下人防工事，平时使 用功能为地下停车库，战时为人员掩蔽所。 人防等级面积本人防工程为五级平战结合防空地下室，人防面积为......”。

4、“..... 十三卫生与环保 整个建筑及室外广场绿化实行雨污分流制，污水经生化池处理后入 市政污水管网。 区域内设两处垃圾收集点，商业及办公生活垃圾实行袋装经物业管 理收集后集中到垃圾收集点处理运走。 各种设备房均置于地下层，各种产生噪声的设备均有减振减速减噪 措施，以减少噪声污染。 第六章市场分析与预测 市场分析 主要消费对象 改革开放以来，自贡市经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食， 总量以及人均和人均都有了较大提高，尤其反映个人 消费支出的指标急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下 降，近年已降达，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因 而对购物环境及居住的外环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需 求，随着自贡市向大中型城市迈进步伐的加快，正与日俱增。据市房管 局统计年自贡市销售房屋面积达万平方米以上。正由于该工程是经商的黄金地段，工程建成后......”。

5、“.....主要的购 房户多为大型零售企业中间批发商和个体商户。 随着人们增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的 多样化，投资房地产已成为新的热点。公务员小商业者先富裕起来 的农村居民回乡的打工者外来打工者些乡镇拟入城的经营户也 必将成为该工程的主要购买者。 二价格分析及预测 按自贡市目前行情，汇东路与丹桂大街楼商业铺面售价均在 元以上，租金为每月元。二楼营业房售价均在元 以上，三楼营业房售价均在元以上，四楼及四楼以上写字楼 售价均在元以上。自贡汇东商业广场地处汇东新区政治经济 和交通中心，周围有市区政府汇东大酒店农业银行广播电视局 和高尚住宅小区，外环境质量好。将楼均价定为元，二楼定 为元，三楼定为元，四至八楼定为元应当是 较为慎重和稳妥的，房价仍留有较大空间。 第七章建设进度和设想 年月底前完成可行性研究报告施工图书设计场地平整......”。

6、“.....到年年底完成 主体工程。年月完成扫尾工程，全部工程竣工。 建设进度表 时间 阶段 年年 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 可行性报告 施工图设计 平整场地 工程施工 自贡市汇东商业广场工程开发项目，开工时间为年月日。 现已完成土地购置平整场地土石方工程人工挖孔桩工程。现已投 入到该项目的工程款为万元，其中 土地成本费万元 二前期开发费万元 三土石方工程款万元 四工程材料款及人工费万元 五施工单位垫支整个基础工程万元 现有资金缺口总投资已投入款万元。其筹措计划为申请农行贷款万元。业主自筹资金万元销售款转投资。 第八章投资估算与资金筹措 投资估算 根据建设部建标号文的规定，计取各项费用......”。

7、“..... 二勘察设计费按建筑面积每平方米元计算。 三工程监理及质检费按建筑面积每平方米元计算。 四预备费按建安工程费用的计算。 五建设期利息按需贷款额万元计算贷款利息，贷款利 息按年利率计算，贷款期限年。 依据四川省计价定额 和配套文件对本项目的投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人 工工资按自贡市现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目 固定资产投资为万元，具体组成如下 土地成本费万元 二开发前期费万元 城市配套费元万元 勘探设计费元万元 监理费元万元 三建筑安装工程费万元基础及地下室元万元 地上土建工程元万元 装饰工程元万元 安装工程元万元 电梯工程部万元部万元 四建设单位管理费万元万元 五基本预备费万元万元 六建设期利息万元 二资金筹措 自贡市鼎立房地产开发有限公司自有资金即项目资本金 万元......”。

8、“..... 二申请农业银行借款万元，占投资总额的。 三建设期间商品房预销售回收资金万元，占投资总 额的其中工程垫款万元，实际转投入 万元。 第九章财务效益评价 根据国家计委建设部九九三年四月七日以计投资号 文发布关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知及国家有关文 件规定精神，本可行性研究报告对项目进行财务评价，从而论证本项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。 项目财务预测 项目计算期本项目建设期为个月年月年 月，项目计算期为年。 项目收费收入项目建成后计算期内总收入万元，据房地 产开发与该项目实际情况与收入的相关和依存关系，经工程营销和财 务部门分析后，在的可能状态下，从年起，各的年收入依次为 总收入的。 据市场调研和同业房价水平及该中心地段......”。

9、“.....即只有作为销售用 税金及附加 税金及附加按年收入的综合税率计算。 营业税万元万元城市建设维护税及教育附加 万元万元 应交税金总额万元 总成本费用 该项目总成本为万元。房产开发成本万元， 销售费用为万元。项目管理费为万元。财务费用为 万元银行贷款年利率按计算。 总利润总利润总收入总成本税金及附加所得税 万元 贷款偿还期年 本项目向农行申请贷款万元，项目建成后以销售收入偿 还贷款，还款计划为年还本万元，年还本万 元万元。 抵押物设置 业主拟用项目用地及同地段用地共计设置抵押 物，按自贡市基准地价并参照该两宗用地情况价格应为元, 合计万元按抵押率计算，抵押值为万元......”。