1、“..... 沿国道有栋私房，临街层均为门面房。 二交通及配套 项目紧临国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育医疗金融全依托市中心。 三耒阳市重点个案分析 项目名称国贸新城 开发商耒阳灶兴房地产开发有限公 代理情况倍立地产 项目所在地耒阳市五路与蔡伦路交汇处 价格均价元平米 项目情况占地面积亩，项目至四层为商业裙楼，将引进大型百货超市五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯 小户精英社区，中央大宅户型区间从平米，约套，纯小户精英社区商住两用户型区间从平米。 点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。 项目名称建中心城 开发商市第建筑公司 代理情况深圳上官品牌营销机构 项目所在地耒阳市五路东路旺客隆超市后院 价格起价元平米，均价元平米，层差元平米。 项目情况占地面积平米，总建面平米，商业建面平米，仅栋层高层......”。

2、“.....项目至三层为商业裙楼， 四至二十八层为住宅，两个单元，梯三房，主力户型以平主三房为主。年月开盘至今，消化率，剩余 仅有层元科米以上房源。 点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有栋楼，面积适中， 但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低元平米。 项目名称五环星城 开发商耒阳景强房地产元平米起价，均价元平米 项目情况位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿 化广场发明家广场，与市委大楼隔街相望万平方米的生态园林社区，大气氤氲，层双子塔楼气势非凡。梯 户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以平米三房为主，其次 是平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共层，总销售面积平方米，层套内面积为平方米......”。

3、“.....二层层高米，三层层高米。总开间米，总进深米。 临街门面柱距最窄处米，最宽处米。 点评该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅栋高层，且为商住楼，交权为年，因是梯户 设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低元平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。 项目名称闽港新城期紫荆府 开发商耒阳顺华臵业有限公司投资商香港诺林投资香港爪哇集团 代理情况深圳世邦机构 项目所在地耒阳市体育北路五里牌派出所东米 价格二期预计均价元平米 项目情况小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积万平方米，由多层 小高层高层别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池球场泛会所等内部配套应 俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。期主力户型以栋多层平米小复式为主，年月开盘，开盘起价为 元平米，年月交房......”。

4、“.....现均已销化完毕。二期为层小高层，认筹中。主力户 型以平米两房，平米小三房，平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。 点评该项目因开发商实力雄厚，小区规划园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但 二期销售价格预期较高较市中心地标性建筑国贸新城弱高，项目期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主 力客户群为国家公务员矿产业主少量福建广州等投资客户。 四总结 从项目开发团队 市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，以上均聘请代理公司销售。 二从物业产品形态和规模 物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。 虽然起步晚，但已达到国内普通三四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的 采矿业发展带动了相当批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快......”。

5、“.....复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在 万平方米以上大规模的楼盘数量极少。 产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。 楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层高层产 品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。 主力户型以平米三房为主。 市中心板块项目规模小，多以层高层为主，至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以平米小户和平米三房居多， 但其他规模较大项目以以内三房居多。 三从价格上 同板块楼盘价格差距较大。 市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章违建占 用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对的优势。 市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平......”。

6、“.....价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有的英伦风情，加之该 项目物业类型的丰富，多层复式洋房高层别墅应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造个高品质的人文大社区， 因此备受耒阳有定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。 四从房产新政影响方面 国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。 五从耒阳建安成本方面 耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装电梯在内，建安成 本大约在元平米，较鄂州水平低。 六从地块情况方面 地块所处国道附近，周边环境配套差，无公交无医疗商业等配套。地块上面临商铺拆迁砖厂拆迁等棘手问题，而且北 面新区规划的几条新的道路均无具体的竣工时间表，导致地块价值短期内难以体现。 结论 可以看出耒阳房地产发展较晚，市场极其不成熟......”。

7、“.....无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。因为市场价格较低， 因此有定发展空间。 因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地开发建设，小区品质无保证，造成市场的恶性竞 争，扰乱市场的正常价格秩序。 政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱名目多，势必会影响房地产市场正常发展。 地块本身面临拆迁配套不完善等因素，短期内价值难以体现。 因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。 西昌地产营销部 第部分市场背景及经济概况 耒阳行政区位 耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积平方公里， 总人口万，市区建成区面积平方公里，市区常住人口万。耒阳是湖南省最大的县级城市最大的县级能源基地。 二交通特征 耒阳区位优越交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地......”。

8、“.....京广铁路国道 京珠高速公路纵穿南北，连通闽南赣南湘南的省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站耒水舂陵江四 季通航枫冲机场拟军民两用。去广州武汉南昌桂林等地均可在小时内到达，已全面融入中南小时经济圈。 京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站小水站公平站个货运站原 是客货兼营。 永耒铁路，地方铁路，经过个乡镇，总长公里。 武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长公里。 京珠高速公路，境内长公里，设三个互通口。新市五里牌公平。 国道，境内长公里。 合称，境内总长公里，东西朝向，连接广西与福建。 耒水航运，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。 三经济概况 宏观经济 年耒阳市财政收入达到亿元，同比增长。为湖南省第六个长株两市之外第个财政收入过亿元的县市。 年耒阳市地方生产总值亿元，同比增长，在全国县域经济综合实力排名中......”。

9、“.....在中部地区的排名由年的位上升到了位。金融机构存款余额达亿元，贷款余额亿元，银 行业金融机构实现盈利亿元，高新技术产业增加值亿元，科技进步对经济增长贡献率达到，较年上升了个百分 点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃发展最具潜力的板块。年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连 续多年在衡阳市科技目标管理考核中获等奖。年月日，被评为省级金融安全区。 年，耒阳市完成工业总产值亿元，增长完成工业增加值亿元，增长完成规模工业总产值 亿元，增长完成规模工业增加值亿元，增长。在规模工业企业中，轻工业完成产值亿元，同比 增长重工业完成产值亿元，同比增长。 四城市新区规划发展 月日，市十五届人大常委会第次会议审议通过了耒阳市城市总体规划，强调城市开发建设必须严格执行 规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期年， 中期年，远期年......”。