1、“.....适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中 老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的种方 式，由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。 老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。在北京上海广州等经济发达的大城市， 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体， 他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅，是种居家养老与社 区服务相结合的模式......”。

2、“.....不是用来收 养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集 体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的 老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景 优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房 类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周 边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营......”。

3、“.....具有福利性事业市 场化经营的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距 悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低 保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群 养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中 可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养 老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政 策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利 性事业市场化经营的道路。 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目......”。

4、“..... 还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂， 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老 年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足 租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。 原则目标市场定位二路出击......”。

5、“.....其目标消 费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老 年公寓设备设施服务等资源的群体，包括旅游观光者购物者 就医者等群体。 老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设 施高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公 建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在 充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方 面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜 地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该 发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住 宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气......”。

6、“.....减轻他们已经脱离社会的心理感受，另 方面可以增加社区的收入，性化服务。概括而言，四点标新的社 区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年 公寓的差异化经营的基础。 总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养 老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备 创新性复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓 的运营经验，从市场定位销售方式社区服务方面探索适合老年公 寓福利性事业商业化特点的运营模式 第二节敬老院市场分析 养老问题是未来社会的主要问题 中国统计年鉴显示，截止年底，我国岁及以 上老人达亿，占全球老年人口的，居世界首位，同 邻国日本相比，退休时间提前年。 中国老年人呈年轻化态势，如今由于为了解决就业压力问题， 中国人的退休年龄有所提前。男性女性即退休 离开工作岗位......”。

7、“.....过早的脱离工作岗位和平均年龄的不断提升，离休 后的老人年的生活与健康安置问题成为了新的社会 重要问题。 由于中国在上实际年代突发性的计划生育政策的实施，导致 后的公民出现了老无所养的社会现象。因为这个年代以 后的家庭基本上每个家庭都是独生子女，等到这个年代的人老 了以后出现了个年轻家庭要赡养对老人和个孩子的问 题。众所周知，在中国个年轻家庭不管是在文化经济和日 常生活关系处理上是没有办法解决这个问题的，结果就会导致 这代人的老年生活需要社会解决部分的现象。 二老年休闲度假中心市场需求 由于上述客观实际状况的存在，形成了中国未来庞大的养老市场。 未来如果中国的都市老人能到三类城市进行家庭型的养老方式， 会是个不错的选择。中国的老龄化程度的年增长率高达。 奥美整合行销传播集团通过结合定量调查与定性调......”。

8、“.....以及二线城市广东佛山进行调 查统计，老年消费者年的人均消费能力已经达到美元 约合人民币，元，到年上升到美元约合人 民币，元。随着中国传统家庭机构的巨变，空巢家庭的增 加，越来越多的老年人得不到家庭的有效照料，老年服务的社会 化势在必行。据中国老龄科学研究中心的项调查显示，我国城 市岁的老年人口中约有还在业，的城市老年人拥有储蓄存款退休金项到年将增加到亿元， 年为亿元。多数老人在寻找着未来年适合自己的生 活与消费方式，并拥有着旺盛的消费力，而我们的老年人市场供 给却迟迟未能跟随上这客观情况的变化。 老年养生公寓与传统的养老院敬老院有着很大的不同，养老 院般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老 人和政府的些民政对象服务的，条件较差。老年保健休闲公寓 可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住 的舒适......”。

9、“..... 调查表明，人们对老年康复度假休闲公寓的认同远远高于养老 院。 发达国家很重视老年康复度假休闲公寓的规划设计，西方的很 多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题第， 从场所的角度包括环境和人群来研究居住环境对老年人的活 动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持 改变，或否认老年人的社会生理需求的过程中，将起什么样的 作用。第三从社会心理学的角度来研究人与环境之间的相互 作用。第四从政策法规设计规范的角度来研究如何促进老年 人居住水平的提高。 我国改革开放多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平 也有了很大提高，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。 老年保健休闲公寓作为种重要的养老方式，定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年保健休闲公寓，应该以老有所养老 有所为老有所乐为目标......”。