1、“..... 国民经济和社会发展第十个五年规划纲要发展目标为十五期 间，总量再翻番，人均过三千打造现代商贸物流城历史文化名城滨水生态 城新兴旅游城市交通运输主枢纽城市鲁南制造业基地和区域性金融中心， 建设具有国际知名度的联结长三角环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大 中心城市，构建富裕平安文明生态开放活力的大新。到 年，全市经济总量翻番，生产总值达到亿元，年均增长，人均 达到美元地方财政收入亿元，年均增长三次产业结构调整为 城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元年均分 别增长。 国家十五期间发展目标是服务业增加值年均增长，高于国民经济 增速个百分点，占国内生产总值的比重由年的提高到年的 ，服务业从业人员年龄增长，占社会从业业人员的比重由年的 提高到年的。山东省确定的服务业增加值年均增长速度，高于国内 生产总值增速个百分点，年，服务业占国内生产总值的比重达到......”。

2、“.....服务业提供的税收占地方税收的。 近年来，服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总 值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。 国家国家经济和社会发展第十个五年规划纲要强调，要坚持市场化 产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场， 提高服务业的比重和水平。山东省在十五期间，也把加快发展服务业作为 产业结构调整的重中之重。 按照这思路，山东在十五期间将以膨胀规模提高层次为重点，提 高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险现代物流中介服务三 大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游文化房地产资讯服务四大行 业，改造提升商贸流通餐饮交通运输三大行业。 虽然近年来城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开 发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特 别是......”。

3、“.....各种商务活动也随之 大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构 布局等也提出了越来越高的要求。 二房地产市场分析 年全国房地产市场前瞻 自年房改后，房地产综合景气指数攀升，年国土资源部颁布招标 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招拍挂 方式，全国房地产景气出现短暂下跌。年，国务院发布国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知，第次明确房地产行业为国民经济支柱地位， 房地产从此走上了长达年的大繁荣。针对全国房价上涨过势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应 的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。 融资结构分析 在项目投入总资金中，资本金部分占。其中，项目法人自筹， 预售收入。债务资金占。融资结构基本合理。 融资成本分析 和利用债券招股等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高， 借款期限较短，连借带还共不到年......”。

4、“..... 资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成 本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。 融资风险分析 项目融资风险评估 项目可能面临的融资风险主要有以下些方面 本项目存在定的资金供应风险。主要表现为各项资金来源不能按建 设进度足额及时到位的情形发生。项目应在资金完全落实之后进行。 预售和现房销售不畅，资金回笼困难。有两种可能是回笼资金数 额虽能满足转用于建设投资部分的需要，但是不能按计划偿还对银行的贷款本 息二是不仅不能按计划还本付息，也不能满足计划用于投资的额度需要。未来 预售和现房销售的情况会对项目的资金使用计划构成较大影响，需有定的预控 措施调整项目的各项资金供给方案。 银行的信贷计划产生变动，如终止计划变更数额减少要求提前 还贷等。 融资成本发生变动，如利率汇率的变化，还款期的变化等......”。

5、“.....可以考虑制定如下的风险防范预案 制定项目整体或部分开发权转让的预案项目转让合作开发联合 开发出售股权等多种形式。 自有资金紧急调用预案融资主体各方来源的可能和可以的资金调动。 要求项目承包商和供应商带资或垫资预案。 第七章财务分析 绪言 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查 估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对 报告的有关问题进步作出说明， 我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及 效益评价具有定的可信度与参考价值。 本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓 楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了 多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，我们需组建支高素质 高水平的工程管理队伍......”。

6、“.....这 将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增 加销售收入，达到先前制定的盈利目标。 由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销 售计划。 销售利润分析 各类物业销售收入估算 住宅可售面积,为保守起见，整体均价按元计算 元万元 商业可售面积，均价按元计算 元万元 销售总收入为住宅销售收入商业销售收入 万元万元万元 销售利润 本项目的总销售额为万元。 土地成本按楼面地价元平米计算，计万元 前期费用及建安费用为万元。 销售成本按销售额的计算，万元。 本项目销售利润为万元。 万元。 扣除营业税为万元。 扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万 元。 本项目税前利润为万元。 扣除所得税额，即万元。 本项目税后纯利润预计为万元......”。

7、“.....间接费用包括财务费用 及不可预见费用......”。

8、“.....可以看出本项目的静态经济效益指标 良好，项目可行。 项目销售价格敏感度分析 项目名称单位金额 商业用房元 商住公寓元 销售收入万元 销售税金及附加 万元 土地增值税万 元 利润总额万元 所得税万元 税后利润总额万 元 税前直接投资利 润率 三借款偿还能力分析 偿债能力分析 项目偿债能力分析采用利息备付率偿债备付率和资产负债率三项指标。 利息备付率 在项目利息偿付期间，利息备付率指标均大于。最低的利息备付率为 最高的利息备付率为......”。

9、“..... 偿债备付率 在项目债务偿还年份，偿债备付率指标均大于。最低的偿债备付率为 最高的偿债备付率为。 详见借款还本付息计划表。 资产负债率 在项目长期债务存续期间，最低的资产负债率为最高的资产负债率 为。仍在合理的负债范围以内。 详见资产负债表。 财务生存能力分析 通过观察财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年份的累计盈 余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余。说明项目的资金运用是平衡的，项 目具有较强的财务生存能力。 第八章不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在定时期内的开发数量销 售数量成本税收利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模 的盈亏平衡点。 其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本的变量，从而使开发量与利润 之间建立起函数关系，计算出开发量的变化对利润的影响......”。