1、“.....全市辖县市区，总面积 万平方公里,总人口万。其中城区面积平方公里,市区常住 人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内 地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集 之处和江南主要商品集散地。 衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡 和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特 别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下 的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。 本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点 开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开 发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻 近众多政府机关大专院校等。 二衡阳市经济发展情况 衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的 亿元上升到年的亿元......”。

2、“.....具体数据见表。 衡阳与税收统计资料 表单位亿元 项目年年年 税收 地方财政收入 衡阳进出口与引进外资情况 衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元， 年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿 美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。 外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见 表。 衡阳进出口及引进外资统计 表单位亿美元 项目年年年 进出口总额 注册外资 实际利用外资 衡阳固定资产投资及消费品零售情况 衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元 年增长倍多,消费品零售总额从年的亿元上升到 亿元,增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计 表单位亿元 项目年年年 固定资产投资 消费品零售总额 衡阳工业和旅游业发展情况 衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元, 增长倍多,旅游收入由年的亿元年达亿 元,增长倍......”。

3、“..... 衡阳工业总产值及旅游收入统计 表单位亿元 项目年年年年年 工业总产值 旅游收入 从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东 省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东 较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡 阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和 民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发 展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产 业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。 三衡阳城市化进程与房地产发展 衡阳米人预测，应该可 以达到，而且是保守估计。 住房面积，按下式计算 住房面积市区人口人均居住面积 ④新增面积，按下式计算 本年新增面积本年住房面积上年住房面积 拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗 土地资源。拆迁补偿面积没有确切的统计数据......”。

4、“.....有定的准确性，推算方法如下 拆迁补偿面积上年空置面积本年竣工面积本年销售面积本年末空置面积 数据来源于衡阳住宅与房地产信息网年年市场 分析资料。 需求量，按下式计算 需求量新增面积拆迁补偿面积 据统计年月日至年月日，个月销售面积 为万平方米,折算成个月,全年销售面积约为万平方米， 与前面预测的衡阳市年全年需求量万平方米基本相近。 累计需求量，按下式计算 本年累计需求量上年累计需求量本年需求量衡阳市区住宅需求量统计及预测值 表 序号项目单位 市区人口万人 人均居住面积万 住房面积万 新增面积万 拆迁补偿面积万 需求量万 累计需求量万 供应量统计 统计供应量为的是确定年末存量土地的可开发量，为使供 应量统计与需求量预测口径致，确保供需分析推理逻辑化， 年末存量土地的可开发量包括开发商手中的存量土地可开发量在售 面积。供应量从年开始推算......”。

5、“.....可开发商品住宅面积 约万土地拍卖开始至年月，累计供应土地 万，可开发商品住宅面积总量约万。存量土地新增土地 可开发量及存量商品住宅总计万平方米，按年人均住房 面积及拆迁补偿量推算，年至年累计提供商品住宅 万，即消耗了可开发量总计中的万。因此，年末存量 土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额万 。见表。存量土地商品住宅可开发量分析表 表单位万平方米 序号项目年年年年年 土地 存量土地 新增土地供应量 土地累计 商品住宅可开发量 存量土地可开发量 存量房 新增土地可开发量 小计 商品住宅可供应量 累计可供应量 每年销售量 累计已开发量 年末存量土地商品住宅可开发量 供需平衡分析 年末存量土地可开发量万，不可能在年年 内全部完成开发，有的地块年开发结束，有的将持续较长时间， 如有的大盘可能持续开发年......”。

6、“.....从工程建设周期分析，开发 商的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年至三年的需 求量是合适的，供需基本平衡当低于年的需求量时将影响市场供 应，因为开发周期需两年左右从前期准备到交房，即使政府立即 投放土地也不能满足两年内的需要，因此可判断为供不应求 年则加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，开发商将无法承受，认 为供应量偏大大于年则认为供过于求。 衡阳市区存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限计算如下 满足年限年 分析结论因衡阳市存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限年，判断为供需关系基本平衡。供需关系不是影响衡阳市房地产 价格的决定因素。 五衡阳市房价水平及变动趋势分析 衡阳近几年房价水平 评价指标 如何确定衡阳房价正常价位标准，有的地区流行以个月工资买 平方米住房作为合理价位。国际公认的标准是房价收入比......”。

7、“.....不同国家房价收入比的离散程度相 当大。日本是比美国是比而中国各个城市不而论，从 比到比都有，年深圳市房价比年下降了 ，房价收入比从倍下降到倍，房地产增加值 则从年的亿元上升到年的 亿元，年均增长。年对个国家的统计结果表明， 这些国家的房价收入比区间为，平均值为中位数为。 世纪年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生 在进行中国住房制度改革研究时，得出个房价收 入比在倍之间比较适当的结论，这是个世界银行认为比较理 想的比例。 其实，合理的可接受的房价收入比与城市人均可支配收入增 长幅度和房地产发展阶段有关系，人均可支配收入增长幅度大的城 市，人们对收入预期的信心指数较高和经历还贷困难的周期更短，因 此能承受比般城市更大的房价收入比。合理的房价收入比与房地产 发展阶段的关系，根据些中等发达国家的房地产发展轨迹，般认 为人均在美元至美元之间，人均住房面积在 平方米以下......”。

8、“.....是个国家房地产业高速发展时期，这时期人均可支配收入增长快，可 接受的房价收入比最高。目前中国大多数城市在今后十年内，乃至更 长段时期，仍处于这阶段。根据中国过去十多年房地产发展规律， 我们认为中国的房价收入比稳定在倍之间是可能的，左右为 保守估计值，左右为最可能值，左右为最高值。短期内超过， 甚至达到都是可能的，但不能长期稳定在以上，过高时则必然 回归到合理水平。根据上述分析得出的判断，收入较快的城市，如沿 海城市合理的房价收入比保守估计可取最可能值和最乐观估计 对于中部地区比沿海地区可降低对于西部地区可降低。衡 阳属于中部地区，保守估计可取，最可能取，最乐观估计取。 评价标准 沿海发达城市低限，最可能，上限 中部地区低限，最可能，上限 西部地区低限，最可能，上限 评价准则准则 房价收入比低限或或，房价在低位运行，会刺激需求， 价格上涨空间较大......”。

9、“.....正常价 位运行，正常需求，价格上涨空间与收入增长同步，般涨幅 房价收入比最可能或或上限或或，高位运 行，会抑制需求，价格上涨空间较小，价格涨幅以下 房价收入比上限或或，超高位运行，严重影响需求， 价格滞长或回落。 房价收入比人均居住面积平均房价人均可支配收入 衡阳市区房价收入比统计结果见表。衡阳市区房价收入比统计 表 项目名称年年年年年年 人均可支配收入 人均居住面积 实际平均房价 实际房价比 表中数据根据衡阳统计局年统计资料，年全年人均可 支配收入元，根据调查资料年平均房价元平方米， 测算的房价收入比。 结论根据去年衡阳市的房价收入比可以得出结论房价在低位运 行，会刺激需求，目前还有较大的价格上涨空间。 中长期价格变动趋势分析方法与参数 预测房价变动趋势，需要竖立根标杆，这根标杆就是能长期稳 定的合理房价......”。