1、“.....目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。 功能定位 休闲度假美食疗养会议娱乐。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目 标使用者是哪类人......”。

2、“.....从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及 旅游物业购买消费特点 单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念 带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租 买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情， 尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 出游以朋友同事作为组合元素。 新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买 力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购 买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游 拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还 款能力仍对其购买力给予有力支持。 满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女......”。

3、“.....不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿 童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始 承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。 满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况 较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意 档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调 整住房到更大更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥 有更强更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支 持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个 最佳的平衡点。 满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住， 经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静 理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力......”。

4、“.....但消费态度日趋 理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较 高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年 人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期 退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分 由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的 度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已 经大幅度下降。 孤独阶段单身老人独居，收入锐减。特别注重情感沟通 关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消 费兴趣明显下降。 从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不 同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分 经济富裕的年轻阶层 包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人 士......”。

5、“.....因而，是 旅游度假物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓 及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。 价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物 业产品能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力 的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接 受。随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的 趋势。 由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而 且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影 响力也不容忽视。 注重生活质素的成熟家庭 包括上表中阶段的人群......”。

6、“.....经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到 个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体 的口味。 家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资 有着最浓影响因素 以北京为核心的北方地区与烟台地区气候上的差异较大，令 海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。北 京人特别喜欢山东的海景房。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚 着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是 最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档 住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度 假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要， 另方面在烟台较低房价的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析......”。

7、“.....该项目的细分市场应是 第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工 作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场 第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资 养老型市场 第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的 的投资型市场 第四类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 项目建设方案及规划设计定位 总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会 议团队提供个高档的休闲度假酒店。本项目设计为幢 型分布的建筑主楼和部分分散的度假单元，楼高层，部分层， 主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。型建筑 物围合部分，组成开放式水景园林，它承袭了北京和苏州的园林 风格，以当今国际流行的设计理念，融合烟台的本土文化特 色。规模恢弘大气，制作精致完美......”。

8、“.....玲珑的雕塑， 变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的，精巧别致的 灯饰，加上多种罕见的植物果树奇花异草，使得整个 园林风情万种，美不胜收。别具格的开敞式酒店大堂，暖温带 风情的豪华观海客房，融合出优美的海滨度假酒店效果。 建筑设计与规划定位 标高 大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地 面标高以上，以防范在台风期间洪水的侵袭 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位标。建 筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。 地形利用 充分利用原有的起伏地形，再增加些台地，通过园林的设 计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。 规模与设计参见技术经济指标表 设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式 的单元......”。

9、“.....并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备 各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳 池水景园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜 的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性 的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环 境。 建设与装修 高标准建设。针对度假酒店的项目特点，充分利用 线海景的资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好的 线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和 特色上将充分体现其硬件优势。 建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分 双套间和三套间，分散布置的度假单元套房以小独栋围合式和叠 拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户的需求。户 型面积从到不等。 装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施 用品。可销售部分在销售期间提供不同户型的样板房间 套......”。