1、“.....为游客提供休 闲娱乐空间。 二项目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。 项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。如下图所示。 根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。 项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的劣势 自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物......”。

2、“.....旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。 人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。 项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定的难度......”。

3、“.....该项目开发可能会面临以下个风险。 地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。如果变成块郊区的城 市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。 受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。 市场探索的风险 该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的 项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征......”。

4、“.....因此对项目进行准确的主题定位至关重要。项目的主题定 位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。 为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计， 并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。 三项目定位分析寻找项目真正的灵魂 项目名称确定 河泉湾 海泉湾作为有代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备 不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品 牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就 显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌的传播。基于该项目近临潮白河，同时利 用海泉湾已经打下的品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有 理有据，同时有能借势已有的品牌知名度和美誉度......”。

5、“.....我们需要分析不同市场人群的旅 游消费特征。旅游客源市场的到访率受距离衰减规律的影响，基于此，以空间距 离为标准，将该项目的潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京的商务公务 人员来自北京的普通游客到北京旅游的外地游客以及远距离地区人群这几种 类型，如下图所示 基于项目所在地旅游资源的赋存条件，不同人群到访该项目所在地的可能 性，以及到访的特点各不相同，如下图所示。 根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目的消费者群体， 其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游 资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在 定的困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目的主要消费者 群体。 开发的分阶段定位 项目的市场开发应分阶段分目标进行......”。

6、“..... 近期的市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务操作，能够在前期快速带动人气 效应。主要的产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景 观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等。待项目时尚休闲地标品牌形 象的知名度远扬，项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。 高尚休闲俱乐部模式 我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲 消费项目的设置也是必要的，配合前面会所模式，可以形成该地区突出的高尚休 闲娱乐的形象品牌。该项目的设立要从软硬件的设计上具备世界级的眼光和水 平，燕郊市场，更是北京高尚休闲阶层体验世界级休闲产品的目的地。 以上不同主题风格的概念可以结合企业招商计划及资金流的状况来分期 分区域开发建设，中端的消费主题与高尚人群的消费区域在规划中要区别规划......”。

7、“..... 四开发战略 从战略眼光看项目从片区发展到区域带动 本次项目中，我们的项目区域是亩，但无论从项目自身的发展特色和 未来的发展潜力而言，本项目都不应就亩做亩，而应该跳出项 目做项目，放眼区域周边，为片区的发展起到带动和示范的作用。因此，在本 项目发展中，我们提出大区小镇旅游休闲综合体的概念。 大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地 块的开发，联动区域化的整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升 级的引擎发动机。因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是 区域经济发动机下的启动核，我们必须充分考虑本项目的外溢效应及未来区域业 态与环境景观的布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分的空间。 二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向 虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为......”。

8、“.....把核心定位与项目卖点的差异化打造作为核心 中的核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自 然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈的视觉效果，品位上尊重市场 不同层面的人群需求。 首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作， 奔波于钢筋水泥丛林中的人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩 闲暇落实到项目的切细节中去，便可以达到休闲度假的效果。从项目的周边 环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位 具全面最符合现代人需求的休闲度假项目。 三开发思路休闲旅游产业综合体 开发思路概述 旅游带旺地产，地产返哺旅游的良性循环模式，最终打造以温泉为主 题的休闲旅游产业综合体。 旅游白地造景，吸引游客。北京代表中国......”。

9、“..... 留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创 造再消费过程。 地产注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了 极强的竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊 周边人群放心梦想品位面子的居住选择。 开发时序 目前开发的项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够 与中远期的开发形成无缝对接。 因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足 品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是 立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。 第阶段 第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制 性规划，充分把握项目开发的外溢效应。 第二......”。