1、“..... 第二章项目介绍 项目背景和地块现状 项目背景 珠江路与解放路交叉口周边地区，是由金融保险证券商业饮食 服务文化娱乐设施及市民广场组成，将人民路的段嘉陵江路至 瑞江路段改造成为步行街，使解放路商业功能延伸和强化，形成城 市商贸繁荣的标志性区域，构筑购物与娱乐相结合的旅游景点。其中 交叉口西北布置金融保险证券设施交叉口西南布置餐饮服 务商业零售交叉口东北市民广场文化娱乐服务交叉口东南电信设施。为夕阳红老年康复中心的投资带来了极大的利好。市政府 虽然未进行正面的引导，但已暗含借机带动海门市老年康复建设的跨 越式发展之意。 未来年随着海门市及周边地区老龄化的到来，需要综合性安 置老人的量越来越大，按海门市万老人的的安置比例计算， 有万老人走进康复中心，将给我们带来更庞大市场需求量......”。

2、“.....地 块形状呈比较规则的正方型，地块内部地势平坦，相对落差小，占地 面积亩。 拟建建筑 拟建建筑面积平方米，其中架空车库面积平方米， 地下停车车位个。拟建建筑为三栋十层小高层平方米， 五栋多层公寓平方米。 二项目地块综合开发环境 自然及人文历史景观条件 地块整体自然条件优良，缺少自然景观资源和独特的人文景观与历史古迹。 交通条件 地处市中心，对外交通联络比较方便，多辆公交中巴从地块周 边经过。 水土地空气污染状况 项目地块整体污染状况小。粉尘污染较低。 项目地块周边治安状况分析 项目地块周边以商业用房为主，部分住宅居民为付，总体治安状 况较好。 三项目地块周边建筑状况分析 项目地块周边建筑以商业用房为主，部分住宅居民为付，以多层 五至六层砖混建筑为主。最近几年有多幢高层及小高层写字楼住宅在 周边出现......”。

3、“..... 五项目地块周边市政工程实施情况地块周边铺设有完善的管网，开发中的管线引入引出方便，拥 有良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。 六项目地块周边配套设施状况 商业设施 地块周边的商业设施非常多，地块周边有大量副食品商店杂货 店和餐馆。地块周边银行众多，邮局等配套设施和娱乐场所云集。 生活设施 地块处于中心区南，周边有菜市场等生活配套设施。 医疗教育设施 教育设施有中小学幼儿园等。 周边医院设施有离医院约公里，新建的小区内设有诊所 第三章综合分析 项目优势 位于中心区，地缘优势明显 市政建设大规模投入，发展势头甚好临近淮海路解放路黄海路等主干道，交通快捷，东西南北 交通都非常便捷 环境比较好，周边无污染源，空气良好 附近院校集中分布......”。

4、“.....能与市中心自行形成完善配套，营造 大社区环境 周边商业网点多，购物环境好地块周边的商业生活娱乐 等配套设施完善，居住环境与商业环境已经形成，有利于项目的推广。 基础教育配套很好，有高质量的中小学配套。 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好 的商业和居住环境。 在海门市中心区项目规划用地较大，符合房地产规模化开发 的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于规划与配套设施的 完善。 项目地块位于海门的中高档居住区南，周边均为海门市知名 开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。 市中心铺设完善的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造 了良好的基础条件。加之江苏爱东公司雄厚推广。 基础教育配套很好，有高质量的中小学配套。 土地平坦......”。

5、“.....适宜进行房地产开发及营造良好 的商业和居住环境。 在海门市中心区项目规划用地较大，符合房地产规模化开发 的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于规划与配套设施的 完善。 项目地块位于海门的中高档居住区南，周边均为海门市知名 开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。 市中心铺设完善的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路电讯有线电视等基础设施条件。 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造 了良好的基础条件。加之江苏爱东公司雄厚的资金实力背景和良好的 政府资源背景，辅以已建竣工的层王府大厦良好的项目品牌， 再加上有共同合作开发的好伙伴，则都将进步加强本项目的优势。 二市场机会 外地考察显示，自民政部出台关于支持社会力量兴办社会 福利机构的意见，特别强调老年福利服务机构是社会福利事业的重 要组成部分......”。

6、“.....也正是在这种背景下，美籍华人投资万美元兴建的江阴 市夕阳红康乐中心，完全以社区模式规划建设，实施社会化运作，突 破了多年延续的养老机构建设政府包办的局限，首开全国县级养 老福利机构引进外资建设管理之先河。自去年底投运以来，孤寡和孤 独老人纷至沓来，尽情享受白天入托养老，晚上回家团聚的幸福 晚年生活。还有生活难以自理的患病老人，只要被送到这里，就能享 受到专业化的心理护理医疗护理环境护理食宿护理，不仅提高 了患病老人人生最后旅程的生命质量，而且为家人解除了有心无力 无时间照顾的后顾之忧。从消费者调查结果看，海门市已经购买商品住宅或福利房的 居民已有成，但与老人共居的有成。拟开发项目所销售的房屋价 格远远低于市场房价，自购老年人住宅的需求潜量很大 调查表明，改革开放以后的老年人思念有了飞跃发展......”。

7、“.....与子女分开自乐居住增加幅度较大 片区住宅市场竞争没有北边饱和，有极大的发展潜力 还没有形成强烈的老人居民群体特征，各种人群都可找到归 属感本此开发虽无产权证但有建设局颁发的使用证，另有民政部门 的备案，还可在市场内流通，增加了购买人的安全感。 中心区土地已经划分完毕，南首尚余少量土地待开发，土地 供应有限，从长期趋势来看物价是上涨的，人口在不断增多，房地产 增值是必然的 总体需求潜量较大，市场前景比较乐观。海门市气候环境 历史文化等适合居住，经济辐射能力强，对周边城镇居民具有吸引力， 其他市县外省老龄人也有定需求，购买力增强 三市场风险 存在开发政策不确定性规模开发的风险关键在于开发工作各环节计划决策及执行 控制能力，包括市场可行性研究资金运筹产品定位规划设计 价格策略营销策略品牌策略等。 面临经济适用房廉租房的价格竞争......”。

8、“..... 容积率 绿化率 高度限制层 项目开发周期年 开发总成本万元 每平方米单位成本元平方米费用组成 土地成本万亩含拆迁费用亩 万元 前期费用万建安费万元 政府规费元教育费附加万元 元含基础设施配套费墙改费白 蚁防治费人防费消防费。 建安造价 万元 小区配套万元 电梯台万万元 管理费用总投资万元万元 财务费用 ←销售费用总投资万元万元 不可预计万元 销售收入万元 其中多层元万元 小高层元万元 车位只万元只万元税金万元 项目实际成本万元 投资利润税后 保守估计万元 乐观估计万元 第五章总体结论 总体评价 海门市有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，随城市综 合配套功能进步加强，各项社会事业协调发展......”。

9、“.....由于本项目良好的土地资源和国家 优惠政策，再有江苏爱东集团雄厚的经济实力，所以本项目具有良好 的市场前景和可操作性。根据本报告定性定量分析和风险分析，我 们得出以下总体结论性意见 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发商住项目。 本项目开发以老年康复住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和 相当的收益回报。二结论与建议 本项目用地区位理想有相当的发展潜力，适合开发商住项目， 并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。 当然本项目也存在定的风险，如果能有效地采取措施规避分散 消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的 可行性。 应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣 传力度，优化工程设计......”。